Недавно ко мне обратился друг за советом, как лучше всего снять квартиру. Сдал его семье на долгое время. Но когда он захотел поднять ежемесячную арендную плату, жильцы решили переехать. И теперь перед ним встает дилемма, как лучше снять квартиру. С одной стороны, желающих снять квартиру по более высокой цене не так уж много, а она не хочет пускать «кого-нибудь» в свою квартиру.
С другой стороны, непонятно, сколько можно заработать, сдавая недвижимость в сутки и какие нюансы следует учитывать. В результате мы с подругой проанализировали спрос и предложение в ее городе и решили попробовать снять квартиру. Первые несколько месяцев работы показали, что посуточная аренда выгоднее, хотя и проблематичнее. А сейчас подробно расскажу обо всех нюансах.
История успеха
Наверное, сейчас всем известна успешная компания Airbnb, которая занимается сдачей в аренду квартир и комнат по всему миру. И успех этой компании пришел не сразу, и у учредителей было мало денег для открытия. Двое однокурсников решили подзаработать в 2008 году, сняв комнаты в Сан-Франциско.
В то время в этом городе проходила знаменитая выставка, поэтому город было много посетителей. И отели были переполнены. И предприимчивые ребята решили поставить в гостиной 3 надувных матраса, тоже радуя гостей завтраком. За такую ночевку ребята установили цену 70 долларов.
В те годы идея была абсолютно абсурдной, поэтому не было людей, готовых вложить свои деньги в безумную идею. Однако спустя 6 лет Брайан Чески, один из организаторов этого бизнеса, уже стал самым молодым миллиардером по версии журнала Forbes. Ресурс этих ребят сейчас оценивается в 50 миллиардов долларов.
Такая история успеха говорит о возможном в ближайшем будущем спросе на квартиры с ночевкой в них всего на несколько дней. Кроме того, всю информацию легко опубликовать в Интернете, и поэтому нет никакой необходимости искать ваших гостей в аэропортах или на платформах вокзалов.
Выгоды
Чтобы получить чистый доход от этого вида бизнеса, вам необходимо оптимизировать затраты, а также важно понимать, как долго ваши затраты окупятся. Свойства могут быть разных форматов, а также могут иметь разное происхождение. Поэтому прибыль может существенно отличаться:
- Квартира в собственности. Когда у вас уже есть определенное жилье и не нужно больших затрат на его приобретение. Если проанализировать средние цены на однокомнатные квартиры, можно сделать вывод, что цена варьируется в районе 40 000 рублей. Если посмотреть цены на такие же квартиры посуточно, то можно увидеть цены в диапазоне 3000-3500 рублей. Поэтому при заселении в квартиру на 20 дней можно заработать 60-70 тысяч рублей. Конечно, необходимо также учитывать расходы на уборку, рекламу и прочие мелкие расходы.
- Субаренда. Если у вас нет дома для аренды, вы можете его снять. С учетом разницы в цене можно взять в долгосрочную аренду за 40 тысяч рублей и, снимая квартиру посуточно, получить выгоду в размере 30 тысяч рублей.
- Купить. Вы можете покупать недвижимость с целью получения от нее постоянного дохода. Но в этом случае нет смысла покупать элитное жилье, так как средний срок окупаемости таких объектов составляет 50 лет. Лучше найти квартиру эконом или комфорт-класса в хорошем ликвидном месте, тогда через 7 лет такое жилье станет рентабельным.
В каждом из этих случаев также важно понимать, какие квартиры наиболее востребованы, чтобы правильно рассчитать рентабельность такого вида деятельности.
Спрос
Можно хорошо заработать в разных ценовых сегментах: как в эконом, так и в бизнес-классе. Важно понимать, что жилье должно быть географически расположено и соответствовать существующим потребностям. К примеру, центр города отлично подойдет для более престижного проживания, ведь представители бизнес-класса часто приезжают сюда на различные торговые центры, крупные выставки и другие экономические мероприятия.
Чем дальше вы находитесь от центра, тем выше спрос на бюджетное жилье, так как рядом находятся транспортные узлы, остановки общественного транспорта и вокзалы. А для малоимущих эти обстоятельства имеют большое значение при выборе квартиры.
Вы также должны понимать, что у гостей из вашего города не должно возникнуть проблем с переездом из вашего района в центр города или в другой район. Инфраструктура должна развиваться вокруг, по крайней мере, самых элементарных магазинов, аптек, парков, развлекательных центров. Да и сам дом должен производить на своих гостей положительное впечатление: наличие лифта, чистый мусоропровод, швейцар, камеры у входа. Все это создает у туриста впечатление защищенности и защищенности.
Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются студии или однокомнатные квартиры с хорошим евроремонтом. Кроме того, квартира должна быть обставлена современной техникой, хорошей мебелью для приятного времяпровождения. В квартире должны быть чистые, качественные полотенца и постельное белье. Однако это не обязательно должна быть квартира премиум-класса. Достаточно хороший ремонт в самой квартире.
Подробнее об этом вы можете узнать в представленном видео.
Стоимость
крайне важно определить стоимость аренды квартиры, чтобы не прогадать с низкой ценой, но при этом не переоценить, чтобы отпугнуть максимальный поток покупателей. Для этого необходимо проанализировать вопрос. Он может быть сезонным, а может зависеть от различных мероприятий, организованных в городе или районе. Например, в постоянно действующем центре событий стоимость всегда будет значительно выше из-за постоянного спроса. Здесь наиболее актуальными будут предложения для бизнеса и комфорта.
Чем дальше от центра, тем ниже цены. Однако сравнивать тоже нужно, потому что качественное состояние квартиры и подъезда может сослужить хорошую службу при завышенной цене.
также важно отслеживать предложения конкурентов. Поскольку цена не должна превышать другие цены, она должна быть средней или немного ниже этого предела. Тогда вы сможете собрать максимальное количество предложений. Но для этого потребуется и грамотно составить ваше объявление, чтобы, в первую очередь, потенциальный клиент смог оценить ваши преимущества перед другими квартирами. Не экономьте на качестве фотографий. Лучше всего доверить их профессиональному фотографу.
Юридическая сторона вопроса
При выборе пассивной ренты на недвижимость необходимо формализовать свой бизнес. В любом случае физическое лицо должно делить 13% получаемого дохода с государством. Если квартир больше 3, этот доход необходимо легализовать как налог на бизнес. Лучший вариант — открыть IP.
Вы можете выбрать упрощенное налогообложение, поэтому сумма налога составит 6%. Правда, помимо этих выплат, вам придется ежегодно платить в Пенсионный фонд. А это будет около 36 тысяч рублей в год. Но с другой стороны, вам будет засчитан опыт работы и будут сделаны будущие пенсионные накопления.
Преимущество официального ведения такой деятельности — возможность заключения официальных договоров. А в случае разногласий с покупателями вы легко защитите свои интересы.
Документы
Чтобы правильно установить договорные отношения, необходимо иметь при себе следующие документы:
- Выписка из реестра, подтверждающая право собственности на данную квартиру. Раньше сертификаты выдавались. Они могут даже сработать.
- Документ, по которому была проведена смена владельца. Это может быть дарение или свидетельство о праве на наследство, а также самый распространенный вариант — договор купли-продажи.
- Согласие других собственников, заверенное нотариусом, которые не возражают против сдачи имущества в аренду.
- Если недвижимость сдана в аренду, требуется первоначальный договор аренды, а также согласие собственника на субаренду.
Перед непосредственной доставкой ключей от квартиры собственник и арендатор должны заключить договор. Он должен предусматривать ответственность арендатора за нанесение ущерба имуществу.
Расходы
Конечно, по всем подсчетам, аренда жилья считается более прибыльным делом. Однако здесь необходимо учитывать затраты, которые потребуются ежемесячно:
также есть возможность снять квартиру через агентство или специального агента. В этом случае вам не придется беспокоиться обо всех этих хлопотах. Эти расходы агентство покроет. Но для этого вам придется платить им 10-30% от полученного дохода.
Заключение
В итоге получается, что вы можете получить гораздо больше прибыли от сдачи квартиры посуточно, чем от сдачи ее на длительный срок. Однако в этом случае проблем будет намного больше. И затраты тоже будут выше. Затем проанализируйте:
- Когда вам лучше всего снимать квартиру посуточно, когда вы чаще всего бываете в вашем городе.
- Подумайте, что рядом с вашей квартирой и кто будет вашим потенциальным клиентом. В соответствии с этим произведите косметический или капитальный ремонт.
- Грамотно составьте объявление, в котором вы определите среднерыночную стоимость квартиры, а также грамотно предоставите преимущества своей квартиры.
- Попробуйте снять квартиру на несколько месяцев. Если вы видите положительный результат и это занятие вам по душе, вы можете продолжить его.
Не все собственники, опробовавшие посуточную аренду квартиры, занимаются этим бизнесом более года. Так как здесь нужен постоянный контроль и постоянные проблемы. А на необходимые ежемесячные расходы расходуется вся полученная разница между посуточной арендой и долгосрочным сроком. Поэтому столько квартир сдается на длительный срок, и их владельцы без лишних нервов и хлопот легко получают установленную ими ежемесячную плату.
