Квартира куплена в ипотеку. можно ли делать перепланировку?

Можно ли сделать перепланировку при ипотеке? Этот вопрос беспокоит и тех, кто уже является счастливым обладателем квартиры и собирается ее купить. Давайте вместе поищем ответ.

Жилищная проблема

Согласитесь, не все могут похвастаться своим размещением. Поскольку нет богатых родителей или наследства богатой бабушки, выбора нет. Либо снимай дом, либо начинай экономить.

Небольшая, но частная квартира, участок земли с красивым домом — везде летают заманчивые предложения. И сколько бы тебе ни было лет, в любом возрасте желания необходимо исполнять. Вы не можете спасти? Это даже неважно.

Решить проблему дома элементарно, нужно лишь разобраться в тонкостях получения кредита и понять, как осуществить свою мечту.

Понятие ипотеки

Один из самых доступных способов купить дом — это ипотека. Для многих семей это единственный вариант покупки недвижимости и улучшения жилищных условий.

Ипотечные кредиты становятся все более привлекательными из-за низких процентных ставок и простоты регистрации. К тому же необязательно искать объект гарантии — гарантия становится сама квартира.

Грамотный выбор банковского учреждения, тщательный анализ их финансовых возможностей — гарантия отличного результата.

Мысли о перепланировке квартиры

Став владельцем новой квартиры, кажется, радости нет предела. Однако со временем каждому человеку может потребоваться сменить любимый дом на более удобный и комфортный. Квартира требует перепланировки.

Перепланировка состоит из таких изменений, которые необходимо внести в технический паспорт жилища. Пока с неба падает вопрос: «Можно ли организовать капитальный ремонт с перепланировкой квартиры, если кредит еще не погашен?».

Об этом мы скоро узнаем.

Тонкости ипотеки

При выдаче кредита банк оформляет купленную квартиру в залог. Владелец квартиры юридически ограничен в своих правах и не может распоряжаться гарантией на время действия кредитного договора.

Дом должен оставаться в той форме, в которой он был на момент оценки. Любая трансформация квартиры не должна снижать ее стоимость.

Поэтому для начала достаточно открыть договор об ипотеке — основной документ, определяющий ключевые моменты, связанные с темой ипотеки (жилья).

В разделе «Права и обязанности заемщика» следует указать, какие процедуры можно проводить с заложенным имуществом.

Некоторые банки запрещают любые ремонтно-строительные работы в квартире до погашения долга. Однако большинство кредиторов оказывают помощь своим клиентам. Если вы являетесь исполнительным заемщиком с хорошей кредитной историей и без просроченных платежей, вы, скорее всего, получите одобрение банка.

Самовольная и неузаконенная перепланировка

Изредка, но встречаются граждане, допускающие произвольную перепланировку без согласия компетентных органов, даже без разрешения банка. Если в будущем вы попытаетесь легализовать изменение в административном или судебном порядке, вам не обойтись без судебного разбирательства с представителями банка.

Однако, если вы все же решите заняться ремонтом без уведомления банка, вы рискуете заработать плохую репутацию.

Специалист по гарантии имеет право внезапно посетить вас и проверить надежность гарантии.

Если на момент осмотра будет обнаружен неправильно выполненный ремонт, банк потребует от вас письменное обязательство восстановить состояние квартиры в первоначальном виде по техническому паспорту или оплатить штраф.

Более жесткий вариант: банк имеет право предложить досрочное погашение кредита из-за нарушения заемщиком условий договора.

Если кредит не будет возвращен вовремя, финансовое учреждение может подать иск в суд с целью взыскания долга и наложения ареста на заложенные активы. Так вы можете полностью потерять свою квартиру, а ваши планы останутся в мечтах.

Начинаем перепланировку

По закону только собственник может инициировать перепланировку жилья. В нашем случае, когда собственник квартиры на время действия кредитного договора теряет право владения недвижимостью, только банк может дать разрешение.

Кроме того, страховая компания должна предоставить согласие. Ведь изначально договор заключался на квартиру, цена которой после ремонта может меняться. В результате изменится и стоимость страховки.

На основании этого оценщик недвижимости должен сделать вывод, что стоимость квартиры не будет потеряна в дальнейшем.

Решение банка зависит от того, какой будет предстоящая перепланировка:

1. Самый простой вариант — нарисовать. Как правило, у банка здесь нет вопросов. К таким модификациям относятся остекление балконов, объединение или разделение санузла, действия со встроенной мебелью. На копии плана этажа достаточно указать места будущих изменений.
2. Переделать дизайн намного сложнее, здесь могут потребоваться дополнительные документы. Это такие изменения, как соединение балкона с комнатой, перемещение санузла, разрушение несущих перекрытий между комнатами. Учитывая грамотную подготовку проекта в специализированной организации, его согласование со страховой компанией, вы можете рассчитывать на положительное решение банка.
3. Если в ваших планах комплексный капитальный ремонт жилья с повреждением важнейших строений, с преобразованиями, запрещенными санитарными и строительными ограничениями, то согласия банка ждать не приходится.

Какую перепланировку невозможно узаконить

важно помнить, что законодательные документы запрещают:

переоснащение, которое может привести к нарушению устойчивости и прочности несущих конструкций;

размещение в квартирах огромной техники, что приведет к увеличению нагрузки на несущие конструкции;

строительство мансарды, технического этажа;

работа в домах скорой помощи;

обустройство террас;

удаление отопительных приборов на балконе;

теплые полы, подключенные к системе центрального отопления;

перенос заболоченных территорий в жилые помещения (например, поменяли кухню с комнатой);

проводить действия, ухудшающие условия эксплуатации дома и проживания жителей.

Эти виды перепланировки невозможно будет легализовать ни в административном, ни в судебном порядке. И в результате могут возникнуть проблемы, начиная от штрафа и заканчивая потерей права собственности на дом.

Визит в банк

После оформления документов можно идти в банк. На этом этапе желательно иметь некоторую документацию, например проект будущей квартиры. Сроки рассмотрения заявок во всех банках разные, поэтому нужно запастись терпением. В среднем процесс рассмотрения и предоставления ответа занимает 5-7 дней.

Необходимые документы для согласования перепланировки

Наконец, согласие кредитора получено, осталось посетить заведение, где проводится согласование перепланировки в вашем городе. Примерный комплект документов выглядит следующим образом:

декларация;

документы на право собственности;

макет-проект вашей мечты;

технический паспорт и план помещения;

согласие контролирующих организаций (пожарная часть, газовые установки);

письменное согласие банка;

договор со страховой компанией;

инженерное мнение.

Помимо перечисленных документов вас могут попросить предоставить дополнительные материалы для уточнения планов будущей работы.

Получив положительный отзыв, можно приступать к долгожданной перепланировке квартиры. Сроки и порядок работы должны строго соблюдаться.

не исключено, что банк вместе с разрешением устанавливает точные сроки проведения ремонтных работ, которые необходимо соблюдать.

Окончательный вид выполненных работ должен полностью соответствовать проекту.

Как узаконить перепланировку

Переходим к завершающему этапу: долгожданную перепланировку нужно узаконить. Из-за этого:

после подписания акта сдачи-приемки пригласить инженера для обмера помещения нового типа и сверить выполненные работы с проектом;

принести в банк документы, подтверждающие проделанную работу;

уведомить страховую компанию об окончании перепланировки и быть готовым к тому, что вам необходимо заключить новый договор страхования;

по усмотрению банка, окончательная оценка квартиры может быть проведена в качестве гарантии.

В процессе перепланировки часто меняется площадь комнат, кухонь и санузлов. Эти изменения должны быть внесены в USRN путем подачи заявки в МФЦ вместе с Актом приемочной комиссии и решением об утверждении перепланировки.

Наконец-то весь ажиотаж закончился. Перед вами уютная, комфортная, комфортная, неповторимая квартира вашей мечты!

Теперь вы точно знаете: если квартира находится в ипотеке, можно делать перепланировку. Просто наберитесь терпения, и вы добьетесь успеха.

Оцените автора (1

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

В процессе владения и отчуждения недвижимости у них может возникнуть желание ее поменять. Но при этом многие не знают, можно ли провести перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются, что на время действия кредитного договора квартира будет обременена банком, у которого больше прав на нее, чем у самого собственника.

Заемщики также не знают порядок согласования перепланировки с кредитором. О том, как это сделать легальным способом, мы расскажем в этой статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка — это изменение квартиры, связанное с ее техническими характеристиками. Выполнение нормального ремонта без изменения площади комнат перепланировкой не считается. Эта концепция изложена в искусстве. 25 ЖК РФ.

Изменения перепланировки квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие горожане начинают произвольно менять жилье. Такие действия серьезны для привлечения их к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется заплатить штраф.

Обязательная авторизация требуется для следующих видов изменений в квартире:

Снос или перенос перегородок;

Перенос порта;

Установка дополнительных санузлов;

Разделите или объедините комнаты.

Для всех этих ремонтов действуют особые правила. Несоблюдение этих правил может не только повлечь административную ответственность граждан со стороны жилищной инспекции, но и поставить под угрозу жизнь соседей.

Самовольные изменения дизайна помещений далеко небезопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все вышеперечисленные изменения жилой площади необходимо оформлять по определенным правилам. В первую очередь их следует выполнять на основании проектной документации. Проекты утверждаются уполномоченными органами.

запрещается выполнять в перепланировке следующие действия:

Размещение ванных комнат над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах, за исключением случаев, когда нижний этаж также принадлежит вам;

Увеличить площадь кухни или санузла за счет территории других помещений;

Перенос радиаторов отопления на лоджию;

Перенести или спрятать трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации в стенах.

допускается свободно разделять и объединять жилые комнаты, создавать совмещенный санузел, увеличивать площадь раздевалок и коридоров в ущерб жилым помещениям, а также размещать санузел в нежилых помещениях или коридорах.

При разделении жилых комнат в новом жилом помещении должно быть окно площадью 9 кв.м и минимальной шириной 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Поскольку дом находится в залоге у банка до полного погашения кредита, перепланировка требует одобрения кредитной организации. Поэтому перед получением жилья в полную собственность заемщику придется считаться с мнением банка.

Не рекомендуется проводить ремонт без согласования с банком. Если об этом узнает руководство банка, они могут попросить заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже выплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, отрицательно относятся к любым изменениям в собственности до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Изменение положения перегородок может привести к тому, что дом будет признан аварийным и, следовательно, неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после ознакомления с планом изменений БТИ.

Перепланировка квартиры в ипотеку не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости объекта недвижимости. Если банк в кредитном договоре заранее указывает запрет на смену жилья, то такие нововведения чреваты срывом кредитного договора.

Поэтому узаконить перепланировку можно, если квартира находится в ипотеке, заемщику ответят менеджеры банка. При отсутствии такого права у заемщика в политике банка получить одобрение на изменение будет просто невозможно.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеку? В первую очередь необходимо внимательно изучить договор об ипотеке.

Обычно в контрактах такого пункта нет, но есть исключения. Некоторые банки сознательно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на внесение неэстетичных изменений в квартиру.

изменить данный пункт в кредитном договоре невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Как правило, их согласие не требуется. Однако, если вы оформляете этот документ и заверяете его у нотариуса, у вас будет больше шансов получить согласие банка.

Необходима регистрация согласия соседей при проведении ремонта в общей квартире или в общественных местах.

Учитывая интересы окружающих, при перепланировке действуют следующие правила:

Ремонт не должен перекрывать доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;

Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в вашей квартире не должна ущемлять интересы других жителей многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и других людей.

Оформление проекта

Изменения правил могут быть записаны в двух формах:

Эскиз, если не планируется доработка несущих конструкций, перекрытий и общего имущества;

Проекта, если вышеуказанные изменения разрешены.

Подготовку эскизов и проектов следует доверить профессионалам профильных компаний. За такие конструкции заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику необходимо будет связаться с банком и страховой компанией для получения разрешения на перепланировку. Необходимо предоставить сотрудникам план будущей переподготовки на рассмотрение. После этого придется ждать ответа от банка около полутора месяцев.

Страховая компания требует личного уведомления от заемщика по одной простой причине. В договоре страхования указывается точная площадь жилья, которая может измениться в процессе перепланировки. Его необходимо прописать в новом договоре или в дополнительном соглашении.

Если перепланировка одобрена, банк выставляет заемщику ряд жестких условий, без которых одобрение будет невозможно:

Предоставление документов на реконструкцию;

Реквалификация в течение шести месяцев с момента получения разрешения;

Новое оформление технического паспорта;

Получите новую декларацию о недвижимости.

Проверяет ли банк документацию, которую приносит ему заемщик? Да, проверьте, минимален ли риск потери стоимости дома или нет.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

По эскизам инспекция обычно принимает положительные решения в течение месяца, по проектам он их принимает редко. Это связано с высокими рисками разрушения строительных конструкций.

Заемщик должен предоставить для проверки пакет документов, состоящий из:

Эскиз или проект;

Заявление гражданина о перепланировке;

Технический паспорт и документы на квартиру;

Согласие банка.

Если в квартире проживают другие совершеннолетние граждане, требуется их согласие на перепланировку.

После перепланировки заемщик просит в БТИ зарегистрировать новый технический паспорт. Это также требует предоставления всей ранее использованной документации. Для замены документа придется заплатить госпошлину.

Новый технический паспорт выдается через 1-2 недели. В целом весь процесс регистрации и переподготовки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

вполне возможно получить отказ от банковской или жилищной инспекции. Это обычная практика. Как правило, причины отказа от изменений следующие:

Бурные протесты соседей;

Нарушение установленных правовых норм;

Нарушение целостности здания из-за ремонтных работ;

Подтверждение предварительного сообщения ответственным органам и банку.

Заемщик может пропустить любой этап процедуры регистрации перепланировки, пропустить сроки проведения ремонтных работ или предпринять иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может рассматриваться как нарушение закона и служить основанием для отказа.

Самовольная перепланировка грозит в 2019 году жильцам частных домов штрафом в размере 1000 рублей, жильцам многоквартирных домов — 2,5 тысячи рублей.

Если банк все-таки обнаружит незаконную перепланировку, помимо административной санкции возникнет ряд других последствий, в частности:

Необходимость восстановления квартиры в первозданный вид в короткие сроки;

Обязательное обязательство провести юридическое оформление переквалификации;

Полное погашение ипотечной ссуды в случае одностороннего разрешения сделки банком.

В результате заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных средств, в худшем — свою квартиру. Не забывайте, что юридическая процедура совершения сделки также обойдется заемщику примерно в 50 тысяч рублей, не считая самих ремонтных работ.

Перепланировка — отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий особой процедуры оформления.

И если для полноправных домовладельцев такие изменения — их личная воля и решение, то для заемщиков это просто идея, требующая дальнейшего одобрения банка. Их квартиры заложены кредитным учреждением, чтобы гарантировать неуплату ипотечных обязательств.

Любая перепланировка дома банком рассматривается как новые риски потери стоимости. Поэтому без разрешения банка провести перепланировку на законных основаниях невозможно.

Видео: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что перепланировка в ипотечной квартире официально запрещена. Действительно, если вы все сделаете по правилам и все действия согласовываете с банком, вы можете провести эту процедуру после получения официального разрешения.

Всегда следует помнить, что фактическим владельцем ипотечной собственности является, прежде всего, банк до погашения ипотечной ссуды. Поэтому любые изменения в квартире необходимо задокументировать в финансовой компании.

В настоящее время запрещено самостоятельно проводить процедуру комплексных ремонтных работ, так как в некоторых случаях это может нарушить права других жителей, а также угрожать жизни и здоровью при несоблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка карается штрафом, если процедура проводится в квартире, принадлежащей банку.

В этой статье пойдет речь о том, как правильно составить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо предпринять для согласования этой процедуры с финансовым учреждением.

Перепланировка любого жилого помещения — это детальное изменение общей конфигурации квартиры. Кроме того, эта процедура обязательно требует внесения соответствующих корректировок в общую техническую документацию на недвижимость. Ситуация регулируется жилищным законодательством, порядку перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического согласования проведения ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

1. Перепланировка требует обязательного согласования. Перенос, помимо полной ликвидации дверей, до создания новых конструкций в других частях квартиры.
2. Демонтируйте общие внутренние перегородки и создайте новые. Полная унификация отдельных помещений, а также их разделение с целью качественного изменения их назначения.
3. Общее расширение жилой площади за счет дополнительных помещений.
4. Строительство и капитальный ремонт типовых вестибюлей.

Эти виды перепланировки требуют обязательной подготовки проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных органах.

Кроме того, для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех действий, проводимых с финансовым учреждением, ипотекой которого является квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию заложенного жилого объекта.

При этом некоторые организации прямо в договоре указывают, что любые изменения, касающиеся технического состояния помещения, запрещены.

В этом случае заемщик имеет право провести процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия гарантии.

Чаще всего банковские организации могут производить следующие действия с ипотекой недвижимости:

1. Сделать косметический ремонт;
2. Установка душевой кабины вместо стандартной ванны;
3. Замена дверных конструкций без предварительной регулировки проема;
4. Замена напольного покрытия.

При проведении ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который были включены соответствующие пункты перепланировки. Кредитный договор полностью регулирует все нюансы, связанные с объектом залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.  

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки нужно начинать с детальной проработки договора. Важно найти все условия, а также штрафы за ремонтные работы в квартире. К выполнению процедуры перепланировки квартиры в банке предъявляются некоторые требования:

1. с момента заключения сделки с банком должен пройти не менее одного года;
2. если договор не содержит запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

важно детально изучить договор, заключенный с банком, и выяснить, есть ли в нем пункты, запрещающие типовую перепланировку.

Только после этого можно начинать подготовку документации для получения разрешения.

Следует помнить, что пока квартира находится в собственности банка, любые действия, противоречащие договору, имеют серьезные последствия в виде штрафов.  

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план выполнения перепланировки включает в себя следующие действия:

1. Углубленное изучение договора банковской ипотечной ссуды;
2. Получить официально заверенное заключение БТИ. Документация должна подтверждать соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам проведения строительных работ.
3. необходимо отправить в банк официальное заявление, в котором будет копия заключения, полученного от БТИ.
4. Получить официальное разрешение банка на проведение определенного вида ремонтных работ.
5. Выполнение строительно-монтажных работ в жилище.
6. По результатам всех предпринятых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

После этого необходимо сделать копии всех документов, подтверждающих факт юридической перепланировки, и предоставить ее в банк.

Существует определенная процедура, при которой должно быть оформлено специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который может самостоятельно установить сроки перепланировки и получить новую документацию на квартиру.

Общая процедура оформления юридической перепланировки занимает до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать это действие с банком.

Для прохождения процедуры вам понадобится документация на квартиру: типовой экземпляр договора ипотечного кредита, генеральный план дома и чертеж.

Грамотно составленный пакет документов позволяет провести процедуру по всем правилам и в кратчайшие сроки.

Согласование

Прежде чем приступать к такой комплексной процедуре ремонта, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать это решение с банком, в котором бралась ипотека. При этом важно оформить всю документацию в соответствии с законодательством — только такой макет может считаться официально узаконенным и может быть оформлен документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировку можно проводить только по согласованию с жилищной инспекцией, а также с банком, являющимся фактическим владельцем квартиры до окончания выплаты по ипотеке. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовывать с банковской организацией.

Со страховой компанией

О любой перепланировке квартиры также необходимо сообщать в компанию, которая является страховщиком жилищного кредита.

Дело в том, что исходные данные о площади объекта страхования детализируются в договоре — перепланировка обычно предполагает изменение общей площади квартиры, поэтому этот параметр необходимо задокументировать.

В договор страхования можно внести соответствующие изменения, чтобы изменить параметры застрахованного помещения.

Стандартный срок согласования процедуры переквалификации в банке — до шести месяцев. На оформление всей документации и согласование ее в различных инстанциях уходит много времени.

В то же время практика показывает, что более 60% заемщиков отказывают банку в перепланировке ипотечного помещения.

Даже если банк согласится провести строительные работы, после перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее легализовать.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией — услуга платная. Стандартная стоимость такой компоновки от 2 до 5000 рублей.

При этом, если заемщику придется подавать дополнительное заявление в суд, его затраты на дополнительную документацию могут увеличиться до 10 000 рублей.

В случае нарушения условий переквалификации, предварительно согласованных с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих общепринятые строительные нормы и правила. Есть ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилья;
2. Если ремонтные работы создают угрозу для жизни человека;
3. При проведении перепланировки на нижних этажах квартиры, расположенной в панельном доме;
4. В случае, если генеральное проектное решение плана составляет некомпетентный неаккредитованный специалист.

Все это весомые причины отказа от проведения ремонтных работ в квартире, что является гарантией банка.

Составление плана

Перед тем как приступить к процедуре перепланировки, нужно точно знать, как будет выглядеть квартира по окончании процедуры.

В результате составляется подробный проект, который заранее согласовывается и проверяется специальными организациями.

Для составления детального плана необходимо запросить первый план квартир в ITV и на основе этого документа составить новый проект предложений по ремонту здания.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация утвердила процедуру перепланировки квартиры, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование.

важно заранее подготовить пакет документов, в том числе общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав на недвижимое имущество. Кроме того, необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.

Стоит отметить, что начало строительных работ может осуществляться только по согласованию с жилищной инспекцией. После этого заемщик имеет право повторно обратиться в БТИ для документирования всех существующих изменений.

Порядок действий

Стандартная процедура проведения юридической редевелопмента включает несколько этапов:

1. Детальная разработка регламента ремонтных работ;
2. Получить официальное согласие банковской организации;
3. Составить специальное заявление и подать в жилищную инспекцию;
4. Получить юридическое разрешение и начать комплексные строительные работы;
5. Оформление новой документации на план квартиры и ее подтверждение в БТИ и в кадастровом помещении.

Генеральная перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой съемке.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом не рекомендуется занижать или переоценивать стоимость. Оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно провести процедуру оценки с учетом всех внесенных ремонтных корректировок.

Специальная оценочная компания всегда заботится о своей репутации и проводит оценку только на основании реальных данных, в противном случае организация может лишиться аккредитации в будущем.

необходимо уделять пристальное внимание процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительные корректировки со стороны банковской организации не приветствуются.

Недопустимые перепланировки

Есть виды ремонтных работ, которые недопустимы для перепланировки. Именно поэтому банк внимательно относится к проработке будущего плана строительных изменений в квартире, привлекая к этому специальные контролирующие организации.

Например, остекление лоджий с эвакуационными выходами и лестниц — это запрещенная строительная работа. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счет специальных стабилизаторов. Не рекомендуется объединять кухню, где расположена газовая система гостиной, в одно помещение.

Также не допускается снос несущей конструкции при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Официально не согласованная перепланировка является незаконной — за такой ремонт налагается значительный штраф. Кроме того, перепланировка ипотечной недвижимости может привести к конфликту с банком, если не было получено предварительного согласования.

Последствия таких ремонтных работ необходимо устранить в установленный срок: в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстановить первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты.

Кроме того, в кредитный договор могут быть внесены изменения, так как такая перепланировка может нанести значительный ущерб объектам недвижимости, заложенным банком.

Квартира в ипотеке — можно ли делать перепланировку?

Как только квартира приобретена, сразу возникает вопрос о ее обустройстве и ремонте. Многие пытаются сделать общий ремонт. Однако, если квартира приобреталась в ипотеку, перепланировку нельзя проводить до тех пор, пока не будет погашен весь долг. Есть ряд причин для этого.

Фото взято с сайта: mosinvestfinans.ru

Когда перепланировка все же возможна?

Чтобы провести перепланировку «ипотечной» квартиры, необходимо получить разрешение банка. Все изменения и корректировки помещения необходимо вносить в соответствующую документацию.

Но не все банки готовы давать разрешение на любые изменения. Это связано с тем, что в ходе изменений стоимость дома может измениться, например, снизиться. И это невыгодно ни банку, ни страховой компании.

Поэтому получить согласие банка можно будет только в том случае, если в результате цена дома станет выше.

Какие мероприятия в «ипотечной» квартире разрешены, а какие запрещены?

Допускается ряд изменений. Это включает:

1. косметический ремонт,
2. изменения в обустройстве санузлов,
3. замена санузла на душевую кабину,
4. витражи и балконная лоджия,
5. менять двери без изменения размера дверей,
6. замена напольного покрытия.

Получение разрешений на перечисленные виды деятельности не требуется. Так как они не повредят дому, не повлияют на несущие стены и не изменят площадь квартиры.

Что же запрещается делать в квартире, купленной в ипотеку?

1. Частичное или полное нарушение несущих стен дома,
2. перекрывающиеся системы вентиляции,
3. внедрение теплых полов,
4. изменяя размер дверей,
5. установка отопительного оборудования на балконе.

Эти меры могут повредить жилье, поспособствовать изменению квадратуры помещения. Они считаются недопустимыми перепланировками без согласия соответствующих служб. За любые нарушения предусмотрена система санкций.

Предусмотренные меры наказания за самовольную перепланировку квартиры.

Однако некоторые жильцы нарушают закон и, возможно, по незнанию все же проводят перепланировку «ипотечной» квартиры.

Это грозит следующими санкциями:

хорошо,

обязательство вернуть помещению первоначальный вид,

легализация ремонта в установленные, достаточно сжатые сроки,

банк имеет право расторгнуть договор с домовладельцем и потребовать единовременную выплату остатка по кредиту.

Эти правила должны быть известны всем заемщикам, у которых уже есть недвижимость в ипотеке или которые собираются ее купить. Не надейтесь на то, что незаконная перепланировка останется в секрете. Банки регулярно проверяют состояние кредита на недвижимость.

Фото взято с сайта: twlwthrt.appspot.com

Если вы, не зная законов, все же сделали ремонт, добровольное признание будет правильным решением. В этом случае есть шанс обойтись только штрафом. В противном случае вы можете создать себе массу проблем и проблем.

Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно, а что нельзя узаконить

Купив ипотеку недвижимости, многие хотят ее переоборудовать: сделать копейку из однокомнатной квартиры, объединить разные помещения или внести другие изменения. Возникает закономерный вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли самому сделать перепланировку? Ответ здесь — да, но есть ряд нюансов, и главный из них — получить разрешение в банке.

В целом перепланировка и ипотека разрешены кредиторами, если все делается легально и с получением соответствующих документов от разных организаций. В связи с тем, что имущество передано банком до момента погашения долга, без его участия в данной процедуре обойтись не удастся.

Как банки относятся к перепланировке ипотечных квартир

Первое и самое главное, на что следует обратить внимание — это содержание кредитного договора. Укажите права и обязанности сторон, в том числе возможность переподготовки заемщиком. Если это строго запрещено, вероятность получения одобрения от кредитора ничтожно мала, но это бывает редко.

В большинстве случаев финансовые учреждения подтверждают готовность заемщиков к ремонту недвижимости при условии, что все будет сделано в соответствии с законом и они получат разрешения.

Если гражданин решит купить квартиру с незаконной перепланировкой под ипотеку, банк может одобрить такую ​​заявку, но в этом случае заемщику все равно придется позаботиться о получении всей документации.

Обычно заказчику дается до 1 года на то, чтобы на всю процедуру успеть получить необходимые разрешительные документы, но если он не уложится в срок, это нарушение условий договора, которое служит основанием для его прекращение.

Еще один проблемный вопрос, который часто возникает у собственников, — является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой.

Все зависит от конкретной ситуации и конструкции шкафа: если в плане этажа есть встроенная мебель, а в разъяснении она выделяется как отдельные комнаты, то необходимо узаконить переоборудование.

Если в плане этажа нет шкафчиков, то такие работы связаны с косметическим ремонтом и не требуют получения разрешительной документации.

Что говорит закон

Характеристики перепланировки зданий регламентируются гл. 4 ЖК-дисплея RF:

Разъяснение статьи

изобразительное искусство. 25	Восстановление включает перемещение, замену или установку средств связи и оборудования, если для этого требуется адаптация таблицы данных. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, и в регистрационном удостоверении здесь тоже все отражено
изобразительное искусство. 26 год	Основанием для перепланировки является решение собственника дома и получение разрешительной документации от муниципальных организаций
изобразительное искусство. 27	Муниципальные власти могут отказать в удовлетворении запроса, если собственник предоставит неполный пакет документов или недостоверную информацию, а также если план ремонта не соответствует техническим нормам
изобразительное искусство. 28 год	По окончании перепланировки, сделав все изменения, приемочная комиссия муниципального образования должна принять работы и составить акт. Далее идет в Росреестр
изобразительное искусство. 29	Если перепланировка была проведена незаконно, но без нарушения технических требований, по решению суда ее можно оставить без изменений. В большинстве других случаев необходимо вернуть жилье в прежнее состояние

Важно! Банк вправе отказать заемщику в переобучении без объяснения причин, если возможность его проведения не указана в договоре.

Это не нарушение закона, но если должник не во всем согласен с кредитором, он может применить штрафные санкции за нарушение условий договора или расторгнуть его в одностороннем порядке.

Есть и другой, часто встречающийся вариант: подать иск банка в суд с целью принудить заемщика восстановить техническое состояние квартиры до прежнего вида по решению суда.

Зачем нужно получение разрешения

Если речь идет об авторизации банка, то все основано на положениях федерального закона «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это связано с тем, что изменение дизайна может привести к повреждению дома, если владелец совершит ошибку во время ремонтных работ — финансовые риски вплоть до выплаты ипотеки полностью ложатся на кредитор.

Если говорить о технических организациях, то их разрешение оформляется на основании плана перепланировки, который показывает, не повредит ли такой ремонт несущие конструкции. Если не сделать все в соответствии с требованиями и допустить серьезную ошибку, возможно разрушение жилья.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой

Раньше покупка дома с перепланировкой в ​​ипотеку не разрешалась, но несколько лет назад банки начали одобрять такие ссуды для привлечения потенциальных заемщиков. Если предыдущий хозяин подал документы на ремонт, можно спокойно заселиться в квартиру и ничего не делать. При отсутствии разрешения вам придется оформить его самостоятельно.

Недопустимые виды перепланировок

Список недопустимых видов перепланировки ипотечной квартиры достаточно обширен, но чаще всего встречаются следующие:

Размещение санузлов над спальной зоной (актуально для двухъярусных квартир).

Изменение площади гардеробной за счет смежных комнат.

Разборка вентиляционных шкафов.

Перенос батареи отопления на лоджию.

Совмещение кухни с комнатой, если в помещении есть газовое оборудование.

Никаких изменений несущих стен.

Сложности возникают и при желании обустроить отдельную комнату, если в результате ремонта в ней не окажется источников естественного света — окон. Доказать правомерность действий можно будет только через суд.

Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено путем подачи на него жалоб от соседей, аварий на коммунальных услугах или при совершении сделок с имуществом. Кроме того, нарушения выявляются, когда госслужащие ходят по многоквартирным домам или когда сотрудники ITV составляют технический план.

Если в результате ремонта или перепланировки собственником квартиры произойдет авария на коммунальном предприятии, повлекшая за собой значительный финансовый ущерб, эти деньги могут быть взысканы с него через суд при наличии прямых доказательств.

Когда разрешается делать переустройство жилья

Перепланировка квартиры в ипотеку допускается во всех случаях, если не нарушены технические нормы в результате проведенных работ. Что касается банка, то это его законное право выдать авторизацию или отказать в ней. Если заемщик не получит согласия кредитора, он не сможет предпринять дальнейшие действия по реструктуризации.

Также стоит учесть виды работ, на выполнение которых разрешение не требуется:

Внутренняя отделка полов, стен и потолка. Здесь объекты не пострадали, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными властями.

Замена гидросистемы. Если сети не переносятся, согласование не требуется — это эквивалент стандартного ремонта.

Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: противомоскитные сетки, фонари, кондиционеры.

Модификация или удаление дверей, не входящих в несущие конструкции.

Демонтаж перегородок или тамбура.

Замена старого оборудования на новое, если оно равно по размерам и параметрам.

Внутренний ремонт лоджии или балкона, если это не коснется самой конструкции.

Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.

Когда могут отказать

Банк может отказать в переоборудовании ипотечной квартиры, если в договоре прямо предусмотрен запрет на такие действия. Во всех остальных случаях решение принимается индивидуально.

Жилищная инспекция дает отрицательный ответ по следующим причинам:

Заявитель представил ряд неполных документов.

План перепланировки не соответствует техническим требованиям.

Обращение гражданина в неуполномоченный орган.

Если жилищная инспекция вынесла отрицательное решение, оно оформляется письменно и отправляется заявителю в течение трех дней с момента его принятия. В документе должны быть указаны причины отказа со ссылкой на законодательство.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

1. Просмотрите кредитный договор с банком. Если он содержит запрет на восстановление, связываться с кредитором бессмысленно. В остальных случаях в документе должны быть указаны особенности перепланировки — их нужно соблюдать.
2. Согласуйте порядок действий с жителями и соседями. Это необходимо, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, перепланировка общей квартиры, кладовой, общего коридора. Если у дома несколько владельцев, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариусом. Также желательно получить одобрение соседей в письменной форме, но нотариально заверять это не обязательно.
3. Зарегистрируйте эскиз или проект. Если внесены незначительные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники нужен проект.
4. Все согласовывайте со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является покупка страховки. Если заемщик не согласен со страховщиком, кредитор может не одобрить реструктуризацию. Дело в том, что на стоимость страхования напрямую влияет цена заложенного имущества, и в случае его уничтожения выплаты будет производить страховщик.
5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник составляет акт о сдаче объекта в эксплуатацию Жилищной инспекцией после осмотра жилья специальной комиссией.
6. Обратитесь в БТИ. После оформления проекта и акта документы необходимо подать в БТИ для внесения изменений в план.
7. Подача документов из БТИ в банк. Возможно, вам потребуется переоформить договор страхования.

Если вы планируете внести незначительные изменения, вы можете пропустить подачу документов в ЖЭК и сразу же обратиться в БТИ после заказа эскиза.

При покупке переоборудованного жилья заемщиком также проводится оценка квартиры под ипотеку, если перепланировка не является законной, но на начальном этапе это делается не только банком, но и БТИ совместно с Жилинспекцией.

Документы

Каждой организации потребуется разная документация, но общий список выглядит так:

Свидетельство о праве собственности.

Проект или эскиз.

Разрешение МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).

План и паспорт.

Письменное согласие всех соседей и владельцев.

Вы можете приступить к работе только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить об этом его сотрудников, чтобы можно было послать комиссию для выдачи акта после проверки.

Стоимость

Среднее время обработки документов — полтора месяца. До получения разрешения владелец не может приступить к ремонту.

Что касается цены, то она фиксированная для отдельных услуг в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:

Государственная обязанность продлить технический паспорт (фиксированная 900 руб).

Оформление технического паспорта — около 7000 руб.

Утверждение проекта — 5000 руб.

Составление проекта — 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).

Разрешение Жилищной инспекции — 30 000 руб.

Если гражданин получает отказ уполномоченной инстанции, он может обратиться в суд, но в этом случае ему придется потратить более 30 тысяч рублей.

Чем грозят неузаконенные изменения

В случае констатации неправомерной перепланировки собственник может быть привлечен к административной ответственности согласно ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, который предусматривает наложение штрафа от 2000 до 2500 рублей. Кроме того, он будет обязан восстановить техническое состояние жилища до прежнего вида.

Банк может взыскать с заемщика компенсацию за нарушение условий кредитного договора, если в нем указана такая возможность.

Трудности с переоборудованным жильем

Основная сложность, с которой сталкиваются собственники при перепланировке, — это отсутствие последовательности действий. Например, еще до обращения в БТИ требуется план или эскиз, иначе документы не примут.

Еще одна проблема — большие финансовые затраты. После первоначального расчета бюджета рекомендуется эту сумму умножить на два, так как могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, требующие денежных вложений.

Если придерживаться пошагового алгоритма, перепланировка квартиры, оформленной под ипотеку, не займет слишком много времени и при этом сэкономит деньги, ведь от правильности действий напрямую зависит сумма затрат.

(1