Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

По статистике, коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис «ищут» нового хозяина неделями и месяцами.

Но это, если вы не знаете специфики рынка. Сегодня я расскажу о том, как продавать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговые инструкции для «независимых» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Содержание
  1. Что такое коммерческая недвижимость?
  2. Варианты и способы продажи КН
  3. Способ 1. Самостоятельная продажа
  4. Способ 2. Услуги частного риэлтора
  5. Способ 3. Агентство недвижимости
  6. Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи
  7. Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
  8. Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
  9. Шаг 3. Размещаем рекламу
  10. Где рекламировать коммерческую недвижимость?
  11. Как написать рекламный текст?
  12. Шаг 4. Выбираем покупателя
  13. Шаг 5. Подготавливаем документы
  14. Шаг 6. Заключаем договор
  15. Основные ошибки
  16. Частые вопросы/проблемы
  17. Как найти покупателя на объект?
  18. Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?
  19. Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?
  20. Как быстро продать любой коммерческий объект?
  21. Налог с продажи коммерческой недвижимости
  22. Заключение
  23. Как обойтись без услуг риэлтора при продаже, покупке, аренде
  24. Как продать квартиру без риэлтора
  25. Как купить квартиру без риэлтора
  26. Как снять квартиру без риэлтора
  27. 5 способов ускорить продажу: лайфхаки для собственников коммерческой недвижимости
  28. Как обойтись без риелтора: история самодеятельного покупателя | Rusbase
  29. Как продать коммерческую недвижимость в 2019 году — быстро, дорогую, риэлтор, квартиру, без налогов
  30. Основные моменты
  31. Необходимые термины
  32. Правильная оценка рынка недвижимости
  33. Нормативное регулирование
  34. Как быстро продать коммерческую недвижимость
  35. Поиск покупателя
  36. Подготовка к сделке
  37. Склад
  38. Офис
  39. Если действовать через риэлтора
  40. Можно ли избежать налогов

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это помещения или здания, которые собственник использует для получения прибыли. KN включают офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные помещения.

Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

Кстати, самый простой способ определить привлекательность объекта — ответить на вопрос: «За сколько лет окупятся вложения в вашу недвижимость?» Полученную стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью. В конце 2017 года средний срок восстановления конструкций КН составил девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Недостатки:

  • Вам нужно будет самостоятельно разместить рекламу в Интернете, в газетах, на радио и на баннерах. Объявление нужно будет обновлять каждые несколько дней;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже через пару месяцев после продажи товара!
  • вам нужно будет показать товар в удобное для покупателя время, а не для вас;
  • еще одно «слабое место» саморегулирования — непрофессиональное юридическое сопровождение. Лучше не использовать шаблоны договоров, загруженные в Интернете. И желательно привлечь специалистов и задать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и торговым агентствам;
  • без личного опыта продажи КН сложно учесть все обстоятельства.
  • Плюсы: Нет необходимости платить посреднику.

    Способ 2. Услуги частного риэлтора

    Недостатки:

  • не факт, что посредник имеет достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, товар будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть возможность «познакомиться» с мошенником.
  • Плюсы: Услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

    Способ 3. Агентство недвижимости

    На мой взгляд, это наиболее доступный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными компаниями и имеют собственную клиентскую базу.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Минусы: услуги агентства (того, что поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

    Профессионалы:

  • Академия наук займется коммуникацией с потенциальными заказчиками, переговорами, исполнением контракта;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансового регламента;
  • время на поиск потенциальных покупателей значительно сокращается.
  • Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

    Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

    Перед первым показом вам нужно будет поработать над «товарным» типом объекта. Стоит освежить ремонт, провести генеральную уборку и «стереть» следы расположения помещения. Идеальный вариант — заказать услуги профессиональной клининговой компании.

    Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

    коммерческую недвижимость оценить сложнее, чем жилую. Сравнительный метод использовать нельзя — ведь аналогов в коммерческом секторе нет. Общие помещения под магазин также различаются по десяткам параметров.

    Профессиональный оценщик поможет определить справедливую рыночную стоимость.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Что больше всего влияет на стоимость этих построек?

  • возраст объекта;
  • его цель;
  • полезная площадь;
  • общие технические условия и качество ремонта;
  • расположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость к транспортной развязке).
  • Шаг 3. Размещаем рекламу

    Где рекламировать коммерческую недвижимость?

    Самый эффективный канал поиска покупателей — это, конечно, Интернет. Только там можно за адекватные деньги «достать» целевую аудиторию. Убедитесь, что вы используете платную рекламу! Если покупателя не нашли в течение трех недель, перепишите заголовок, исправьте текст, поменяйте титульное фото.

    Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннеры, растяжки, асфальтовые указатели, плакаты).
  • Как написать рекламный текст?

    От качества заголовка зависит, откроется ли ваше объявление в принципе. Написание достойного названия занимает пару часов и выбирает десятки вариантов. У вас будет мало конкурентов: немногие продавцы недвижимости заботятся о ценных бумагах.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотиваций поможет запустить эффективную рекламную кампанию.

    Как продать склад, офис или магазин в кратчайшие сроки? Постарайтесь честно ответить на три вопроса:

    1. Зачем покупателю сделать такую ​​дорогую покупку?
    2. Каковы критерии выбора недвижимости?
    3. Что в моем предложении может его напугать?

    Запишите ответы на листке бумаги — это станет основой вашего объявления.

    Еще пара жизненных хитростей:

  • разделить текст на абзацы (первый должен быть оооочень коротким);
  • найти уникальную «особенность» вашего объекта и указать ее в своем объявлении;
  • добавить призыв к действию в конце текста.
  • Если вы готовы работать с посредниками, укажите в объявлении размер вознаграждения. Работает отлично.

    Фотографии лучше всего делать с разных ракурсов. Потенциальному покупателю-предпринимателю потребуется полная и объективная картина.

    Цель «фотосессии» — выделить основные достоинства и создать целостный образ.

    Обязательно сфотографируйте вход, общий вид и окрестности. Следите, чтобы в раму не попадали посторонние детали (грязный забор, петли).

    Шаг 4. Выбираем покупателя

    Если потенциальных покупателей много (а такое бывает), выбирайте того, который вызывает наибольшее доверие и готов сразу заплатить.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Если вы продаете недвижимость через посредника, он займется исследованием и подбором покупателя. Но последнее слово остается за продавцом.

    А если вам нужно продать товар в короткие сроки, покупателем может выступить срочно приобретающая компания.

    Шаг 5. Подготавливаем документы

    Полный пакет документов необходимо собрать до или во время поиска покупателя. Его присутствие можно использовать как дополнительную «выигрышную карту».

    Какие документы нужны? Это зависит от схемы продаж объекта и статуса продавца / покупателя. Рассмотрим наиболее популярный вариант — сделку между юридическими лицами (резидентами РФ).

    1. «Обычная» выписка ЕГРН (о характеристиках объекта и о зарегистрированных на нем правах).
    2. Выписка из ЕГРН о передаче прав на объект недвижимости.
    3. Выписка из реестра юридических лиц единого государства (для подтверждения статуса юридического лица, учредителей и исполнительного органа).
    4. Действующие нормативные документы (используются для проверки полномочий органов управления по отчуждению недвижимого имущества).
    5. Документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, учредительный акт). И те, кто подтверждает одобрение сделки владельцем юридического лица.
    6. Копии титулов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
    7. Документы на подключение к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Также должны быть разрешения.
    8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (целевое назначение, обременения, правообладатели, постройки).
    9. Договоры аренды или субаренды.
    10. Финансовая отчетность на последнюю отчетную дату (проверьте финансовое состояние компании).
    11. Квитанции об оплате коммунальных услуг (проверьте долги и уровень реальных затрат).
    12. Прочие документы (например, договоры на техническое обслуживание, сертификат установки защиты от краж).

    Шаг 6. Заключаем договор

    Договор купли-продажи KN оформляется в простой письменной форме. Документ должен содержать полную информацию об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Также прописана методика расчета.

    Основные ошибки

    Все советы экспертов по анализу недвижимости сводятся к четырем популярным ошибкам, которых следует избегать продавцам.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    1. Ценовое таргетирование «похожего» товара. В коммерческой недвижимости таких объектов просто нет.
    2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки пригласите «маленького» эксперта, который занимается только коммерческими помещениями.
    3. Первоначальное завышение стоимости объекта с целью создания «запаса для торга». Такой подход отпугивает большинство покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую отдачу от инвестиций.
    4. Ориентация на ваши ценовые ожидания без учета текущей рыночной ситуации.

    Частые вопросы/проблемы

    Как найти покупателя на объект?

    Как продать офис, склад или магазин? «Расскажите» об объекте как можно большему количеству потенциальных покупателей. Использует различные рекламные каналы, вовлекает в процесс посредников, не брезгует «холодными звонками.

    Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

    На практике жилые квартиры чаще переоформляют в коммерческие помещения, чем наоборот. Но и коммерческую недвижимость при желании можно переоборудовать в жилую. Правда, для этого потребуются серьезные вложения времени (от года) и немалые деньги и нервы со стороны собственника объекта.

    Самая главная задача — привести объект в соответствие с правилами жилищного строительства. Придется звонить представителям различных служб (например, пожарной) и оформлять разрешения.

    В 90% случаев потребуется перепланировка или реорганизация помещения. Готовим строительный проект, согласовываем с чиновниками, проводим ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «утвердить».

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Что ж, следующий этап ждет собственника объекта: доработка документов (требуется новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

    И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно будет продавать как жилую.

    Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

    Подготовить полный пакет документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

    Как быстро продать любой коммерческий объект?

  • Совет 1. Работа с агентствами недвижимости
  • За определенную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже предмета. Еще один плюс сотрудничества с Академией наук: посредник, как и вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход иногда ускоряет продажу.

  • Совет 2. Выбирайте фирму, которая специализируется на срочной покупке недвижимости
  • Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижимость. Крупные академии покупают недвижимость со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

  • Совет 3. Подготовьте аргументы в пользу выгодности использования объекта
  • Укажите в объявлении все преимущества недвижимости: близость транспортной развязки, подведенные коммуникации, прекрасный вид из окна офиса. Делайте качественные фото!

  • Совет 4. Создавайте таргетированные объявления
  • Реклама должна иметь правильный таргетинг. Запускайте его не на обычных сайтах, а на специализированных сайтах.

    Налог с продажи коммерческой недвижимости

    Главное предостережение: если вы владеете предметом CN более трех лет, вам не нужно платить налоги с его продажи.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Если ему меньше трех лет, то напоминаю правила: за основу для расчета берется большее из двух значений: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается покупная цена недвижимости. И уже к полученной стоимости применяется ставка налога.

    Ставка налога для разных категорий продавцов:

  • физические лица: 13%;
  • юридические лица и индивидуальные предприниматели на общем налоговом режиме: 13% плюс НДС 18;
  • 6% или 15% для индивидуальных предпринимателей на упрощенной основе (схема «доход» или схема «доход за вычетом расходов»).
  • Заключение

    Продажа коммерческой недвижимости не так сложна, как кажется. Вам просто нужно подготовить товар к продаже, правильно его оценить, найти грамотное объявление, сделать качественные фото, использовать максимум рекламных каналов, подготовить полный пакет документов, провести десятки просмотров, выбрать покупателя и подписать соглашение с ним.

    Или вы можете передать все профессиональным агентам по недвижимости — специалистам по недвижимости. Разделив с ними часть прибыли от продажи объекта. И сэкономит вам много времени, сил и нервов.

    Как обойтись без услуг риэлтора при продаже, покупке, аренде

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Причина, по которой клиенты не хотят связываться с агентами по недвижимости, заключается в том, чтобы сэкономить на их услугах. Об этом можно узнать из отзывов, неудачного опыта, попыток самостоятельно закрыть транзакции по своим товарам. Возникает вопрос: опасения соответствуют действительности, можно ли без агента по недвижимости сэкономить и получить качественное обслуживание, которое в итоге может быть потеряно, если он откажется от контактов с посредниками?

    Как найти и выбрать квартиру, продать или купить недвижимость, проверить документы? Я постараюсь ответить на эти вопросы. Можно сказать, что это пошаговая инструкция для еще сомневающихся клиентов, но не как запуск агента по недвижимости.

    Сегодня эти вопросы актуальны при аренде у прямого собственника, в вопросе совершения сделок при продаже или покупке без посредников.

    Так может быть, агент по недвижимости не такой страшный, как его малюют? Кажется, что для некоторых клиентов агент по недвижимости похож на стоматолога для маленьких детей.

    В общем, я и дальше буду давать «вредные» советы и кратко описывать, так как не вдаваясь в подробности, каждый пункт может остаться просто словами. Ведь без опыта, понимания рынка, умения создавать спрос неспециалистам будет очень сложно реализовать все это на практике.

    Цель — доказать, что заказчик ни на что не способен самостоятельно — это того не стоит. Но я не буду пытаться доказывать, что все собственники смогут самостоятельно и успешно продать.

    Поскольку и в первом, и во втором случаях есть как удачные, так и не очень удачные примеры. Если вы ранее продавали свою недвижимость самостоятельно, поздравляю вас.

    Но, что, если после личного опыта вы в конце концов обратились к посредникам, то вы поймете, о чем я.

    Кроме того, я не собираюсь публиковать здесь универсальный метод самостоятельной продажи, поскольку я просто не знаю и не слышал о нем до сих пор. Каждая продажа — это отдельный и уникальный проект, часто похожий на другие, но со своими нюансами.

    Например, 2 квартиры, расположенные рядом друг с другом, с одинаковой площадью, ремонтом и выходом, могут отличаться по стоимости. Случаи разные, один хозяин срочно нуждается в деньгах, а другой может не спешить с продажей. У первого были готовы документы, а у второго их оформляла, то за этот период поменяли обмен и уже изменилась цена.

    Исключение элемента из списка в идентичности квартир (например, площадь, ремонт, этажность,…) может существенно повлиять на разницу в стоимости.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Как продать квартиру без риэлтора

    • Для начала выясните, готовы ли все документы, необходимые для заключения сделки. • Найдите и изучите аналоги (по параметрам, местоположению, площади, состоянию, ремонту и т.д.), Чтобы создать ценность, по которой вы хотели бы продавать. • Подумайте, какими сценариями продаж они могут быть: лучшими, хорошими, плохими.

    Когда вы отказываетесь от дальнейшей продажи. • Уберите в квартире, спрячьте вещи, которыми вы пользуетесь каждый день (посуду, одежду, белье и т.д.). Может возникнуть необходимость сделать косметический ремонт или нивелировать некачественные моменты в состоянии и ремонте.

    • Делайте много качественных фото, по возможности снимайте видео. В некоторых случаях покупателям нравятся интерактивные 3D-обзоры квартир. Подготовьте поэтажные планы и поэтажные планы. • Подробно опишите все преимущества квартиры, что и где она находится в комнатах и ​​других помещениях.

    И последнее, но не менее важное — информация об окружающей инфраструктуре: магазины, школы, детские сады, больницы, парки, ближайшие водоемы. Указывает, какой перекресток рядом, расстояние от центра и других мест. • Размещать информацию о квартире на секретных сайтах, порталах недвижимости. Размещайте рекламу в газетах и ​​журналах.

    Повесьте баннер на фасаде дома о продаже. Подавайте рекламу в другие источники: соцсети, контекстная реклама, раздача листовок, расклейка объявлений и так далее • После предварительных работ и запуска маркетинга, вы должны спланировать возможное время показов. Желательно, подготовить распечатанную информацию о квартире и выдавать ее при осмотре клиентам.

    Этапы переговоров, возможные изменения в подходе к продаже, я не могу описать кратко. Здесь все индивидуально, начиная с вашего жизненного опыта.

    хорошо, если вы заранее найдете нотариуса и юриста, с которыми сможете проконсультироваться по предмету сделки. Основные вопросы, которые не помешало бы выяснить: место, где будет совершаться сделка, возможность внесения депозита, сроки закрытия дела.

    Что касается продажи земли и домов, то последовательность аналогичная, только следует учитывать, что пакет документов будет больше (на дом) или другой (на участок); даже предпродажная подготовка в чем-то похожа, в чем-то будет отличаться.

    Я не буду описывать особенности работы покупателя с его агентом по недвижимости в контексте этого текста. В принципе, теоретически я изложил последовательность действий, благодаря которой можно продать квартиру без агента по недвижимости. Никаких больших секретов я не открывал, так как мне кажется, что у меня их нет. Сам стараюсь работать максимально открыто и честно.

    Каждый из моих клиентов должен знать, зачем я им нужен в качестве посредника и за что они мне платят. Так что в случае самопродажи собственник должен понимать, почему он не хочет обращаться к агентам по недвижимости: это экономия денег и времени, недоверие к посредникам, непонимание их работы? Это то, что? Напишите, пожалуйста, если вам не сложно.

    OK?

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Как купить квартиру без риэлтора

    • Вы уже определились с желаемым бюджетом покупки, местом расположения и основными параметрами квартиры. • Предложения изучаются на бумаге и в Интернете. • Перед просмотром рекомендую выяснить, кто продает: собственник (представитель собственника) или брокер.

    • Укажите справа; если это посредники, то как они работают и продают: посредством устных соглашений, контракта или эксклюзивного контракта. Поскольку эксклюзивного договора нет, собственник может предоставить возможность продажи нескольким посредникам.

    Эта информация необходима для того, чтобы впоследствии было непонятно, за что, вам не нужно платить комиссию. Значительная часть посредников (в Киеве сегодня) работает по непонятным принципам, без намека на гражданские подходы, где на заказчика могут быть возложены дополнительные расходы.

    Но поскольку значительное количество посредников, как правило, изначально продают информацию об объекте, а не о самом объекте, то бывает, что им платят, непонятно за что. Поэтому советую спросить, за что и кому он платится? В ответе нет ясности и ясности — спокойно ищите прямого контакта с хозяином.

    • Перед просмотром ознакомьтесь с местностью, изучите общее состояние дома, входной двери, лестницы, лифта и других помещений. • В самой квартире нужно быть предельно осторожным, чтобы не упустить ни минуты на некачественный ремонт или на скрытое и неудовлетворительное состояние части квартиры.

    • Спросите о документах, кто прописан, статус, достоинства, недостатки квартиры. Но учтите, что не всегда можно услышать всю правду. • Спросите, сколько времени нужно, чтобы закрыть сделку, выйти или переехать. • У них есть свой нотариус, как и где им будет удобно заключать сделку.

    Кстати, есть много предложений о продаже с открытым исходным кодом, которые выступают в роли манекенов (заманух). Этих предложений на самом деле не существует, но это делается для примитивного сбора входящей информации о потенциальных покупателях с последующим навязыванием их брокерских услуг.

    Не удивляйтесь, если в большинстве случаев вы услышите на другом конце трубы, что «квартира сдана в залог» или что «она уже продана и мы можем предложить другие варианты». Этот метод используется по аналогии: как крючок на рыбалке, только «крючок» является предложением (рекламой), а «рыба» — покупателем.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Как снять квартиру без риэлтора

    Баллы за покупку квартиры также могут быть учтены при вопросах аренды. Но с некоторыми дополнениями: • Кто и за какие услуги платит: арендатор или домовладелец? • Узнать, когда можно будет въехать в квартиру? • На какой срок сдается квартира? • Возможно ли повышение арендной платы и с какими интервалами?

    По возможности в предложении уже указано проживание определенного количества людей, детей или наличие домашних животных.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Не знаю, кому и как мы видим простоту и скорость продаж, но понимание происходящего приходит уже через несколько дней. Эксперименты по продаже себя или с посредником не очень оправданы для самого владельца. И еще раз напомню, ведь время зря можно зря. А время — деньги.

    Вроде клиент может воспользоваться моим советом, но гарантии успеха он создаст собственными действиями. Бесплатно в этом мире — нет, как мне кажется.

    Поэтому если не деньги, то в большинстве случаев «эксперименты» «оплачиваются» за свое время.

    И при продаже также необходимо учитывать эмоциональную сторону, которую могут использовать опытные специалисты и в которой хозяева могут совершенно неверно рассчитать.

    Лучшие и эффективные системы могут существовать уникальными способами, но окончательное решение по-прежнему принимает только заказчик, руководствуясь внутренним голосом.

    И только заказчик несет полную ответственность за свой выбор.

    Он сможет продавать, но вопрос в том, сколько времени и денег он потратит и сможет ли он создать добавленную стоимость, как это делают профессионалы, такие как, например, те, кто работает в SPP (партнерская система продаж).

    Отправить запрос

    5 способов ускорить продажу: лайфхаки для собственников коммерческой недвижимости

    Как быстро продать коммерческую недвижимость - подготовительные работы, как обойтись без агентов по недвижимости

    Лейсан Мелихова, генеральный менеджер ООО «СКБ-Инвест» в Екатеринбурге, делится своими наработками по максимально быстрой продаже коммерческой недвижимости.

    Многие думают, что продажа коммерческой недвижимости — это долгий процесс, но если вы хотите сделать это быстро, то это возможно. Для начала определимся с тем, что относится к коммерческой недвижимости.

    Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для получения прибыли от собственника этой недвижимости. Сегодня существует 4 вида коммерческой недвижимости: офисная, производственная, складская и торговая. Речь пойдет конкретно о торговой недвижимости.

     Так как быстро продать?!

  • Конечно, грамотно составленное описание и фотографии товара, а также реклама на всех сайтах города и области смогут заставить все заработать, но я расскажу и о других способах ускорения коммерческой розницы недвижимость.
  • №1. Будьте в курсе рыночных тенденций
  • Надо понимать, что сегодня он более востребован, чем фильмы и форматы: можно разделить большой объект на меньшие комнаты или, наоборот, объединить маленькие комнаты в большое, в зависимости от потребностей и инфраструктуры места.
  • После трансформации объекта и надлежащей документации ликвидность увеличится, что повлияет на более быструю реализацию.
  • И возможно, после трансформации цена самого объекта вырастет.
  • # 2. Правильно понять механизм ценообразования
  • Многие товары долго остаются в базах данных и на рекламных площадках, но спроса нет, так как владельцы просят высокую цену.
  • Чтобы понять, какая цена подходит для вашей собственности, лучше всего рассчитать амортизацию собственности и сравнить ее с доходностью других инвестиционных инструментов. Сегодня у большинства быстро проданных товаров срок окупаемости составляет 7-9 лет. Если вы не готовы продать товар по такой цене, ждать покупателя придется долго.

    Кроме того, необходимо проанализировать аналогичные предложения на рынке недвижимости с учетом схожих характеристик по площади, местоположению, транспортной доступности, наличию парковок и т.д.

    №3. Обратите внимание на статус арендатора

    Если вы продаете не просто коммерческую площадь, а арендованный бизнес, обратите внимание на статус арендатора — чем он стабильнее, тем проще продать. В этом случае также лучше знать предпочтения инвесторов сегодня, кому в данном случае отдается предпочтение, какой бизнес на данный момент наиболее стабилен.

    Преимуществом выбора инвестора для вашего конкретного варианта будет срок аренды. В идеале он должен соответствовать сроку окупаемости.

    Иногда смена арендатора и пересмотр договора приводят к быстрому выполнению.

    №4. Рассмотрим другую презентацию

    Если вы продаете пустую коммерческую площадь, стоит подумать о ее аренде и продаже в качестве арендного бизнеса, поскольку инвесторы охотнее ее покупают. О том, как быстро продать арендный бизнес, смотрите в пункте выше.

    Также обратите внимание на техническое состояние вашего объекта. Возможно, стоит провести хотя бы небольшой косметический ремонт, и объект станет более привлекательным как для арендаторов, так и для инвесторов.

    №5. Используйте закрытые продажи

    Самый эффективный и быстрый способ продать сегодня — это закрытые продажи, потому что именно там большая концентрация инвесторов. Самые быстрые и выгодные сделки для владельцев и инвесторов происходят на так называемых закрытых площадках. Эксклюзивные варианты всегда наиболее востребованы.

    PS Если вам нужна очень быстрая продажа, вы можете обратиться в службу срочной покупки коммерческой недвижимости. Однако для такой процедуры лучше выбирать проверенные организации.

    Как обойтись без риелтора: история самодеятельного покупателя | Rusbase

    20:01, 23 ноя 2010 недвижимость покупка квартир агент по недвижимости

    Расскажи своим друзьям

  • Facebook
  • На связи с
  • Одноклассники
  • Твиттер
  • 20:01, 23 ноября 2010 г

    Если вас не пугает необходимость звонить в базу и выходить на просмотры, можно сэкономить

    сложно дать однозначный ответ на вопрос, стоит ли покупать или продавать квартиру без агента по недвижимости, тем более что обращение к агенту по недвижимости не всегда гарантирует 100% результат. Если вы умеете подходить к делу с умом и не боитесь трудозатрат, вы можете неплохо сэкономить. Для покупателей, готовых рискнуть, мы предлагаем историю из жизни о покупке квартиры без помощи агента по недвижимости. Моя подруга недавно купила квартиру — она ​​нашла объект для себя и интересы продавца они представляли известное агентство недвижимости. Приятелю была объявлена ​​цена 7,5 млн рублей. Когда дело дошло до расчетов, агент по недвижимости выгнал своих клиентов (продавцов) из комнаты с помощью сейфа и прошипел моему другу: «Сейчас мы быстро кладем 400 тысяч рублей в другой сейф!» То есть он сообщил своим клиентам, что они готовы купить квартиру за 7,1 миллиона рублей. Мой друг попытался возмутиться, но агент «рассудил»: «Вы согласны купить квартиру на эту сумму, какая разница, что эти деньги не получает продавец?» Кстати, еще и официальную комиссию с продавца (около 300 тысяч рублей) брал. То, что случилось с моим другом, на профессиональном жаргоне называется «маржа». Есть еще одна причина, по которой агенты по недвижимости очень опасаются прямого контакта продавца и покупателя: они могут договориться и не платить за услуги посредника. Услышав истории, подобные описанной выше, но в основном из-за ограниченных финансовых ресурсов, мы с сестрой, работающим в отделе ипотечного кредитования в крупном банке и довольно хорошо разбирающимся в ценах на квартиры, решили начать поиск жилья на наш.

    Исследовать

    Поскольку недавно в нашей семье произошло пополнение, и я нахожусь в декретном отпуске, мне нужно было искать варианты, так как теперь у меня достаточно времени, чтобы просмотреть базы данных по недвижимости. Кстати, однажды мама моего друга даже специально уволилась с работы и устроилась в агентство недвижимости, чтобы узнать все о рынке и купить ему квартиру.

    Проработав около полутора месяцев, она нашла квартиру, заключила сделку и вернулась на свою должность инженера, поэтому я начал просматривать объявления о продаже квартир в газете «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» журнала и в профессиональной базе риелторов Winner, доступ к которой мне обошелся в 4000 рублей в месяц. У нас было около 6,5 миллионов.

    рублей, за которые мы хотели купить трехрублевую купюру. (За такие деньги даже на заброшенном рынке трехкомнатную квартиру найти непросто, скорее будет мертвое жилье в пятиэтажке). Но посоветовавшись с родственниками, пришли к выводу, что это даже лучше, чем «копейка», тем более что в будущем ожидается еще один ребенок.

    Так что хоть ниже, но «трешка». Часть денег мы накопили (5,7 млн ​​рублей), остальное помогли родственникам.Раньше мы снимали квартиру несколько раз, поэтому механизм поиска жилья для меня был более-менее понятен. Для желающих пойти по моему пути сообщаю, что дьявол не так страшен, как его малюют.

    Сегодня средняя комиссия агента по недвижимости на рынке составляет 4-8%. Если вы покупаете квартиру за 6,5 миллиона рублей, то за услуги посредника придется заплатить от 260 тысяч до 520 тысяч рублей.

    рублей! Прикинув, что помощь риэлтора обойдется мне в стоимость машины или самого ремонта (а на квартиру у нас не хватило денег), мы решили попробовать сами. Если у вас есть возможность самостоятельно просматривать базу, звонить рекламодателям и переходить к показам, то, в общем, вы можете обойтись без агента по недвижимости.

     Его работа — найти товар, проверить его на юридическую чистоту, а также помочь закрыть сделку и зарегистрировать сделку. Самая уязвимая часть здесь — легальная. Но что-то мне подсказывает, что хорошие юристы редко обращаются к агентам по недвижимости.

    Агенту по недвижимости все равно, что вы продаете и чиста ли недвижимость, потому что он зарабатывает на комиссионных. И если с квартирой окажется что-то не так, например, есть какие-то дети, которые не участвовали в приватизации или родственники, отбывающие наказание в местах лишения свободы, то им не составит труда оспорить договоренность. 

    Появление юриста

    Затем объект был найден (потребовалось две недели ежедневных просмотров и звонков базы данных, трижды приходилось звонить няне, чтобы пойти и посмотреть конкретные варианты). Это была трехкомнатная квартира на Щелковской, принадлежавшая двум братьям, которые намеревались разойтись на две однокомнатные квартиры.

    У братьев был агент по недвижимости из крупного агентства недвижимости, который нашел для них варианты. Мы столкнулись с альтернативной сделкой. Я нашла адвоката из знакомых. По телефону мне сообщили, что полное сопровождение сделки (проверка всех подписанных мною документов, проверка юридической чистоты квартиры и сопровождение во время переговоров) обойдется мне в 40 000 долларов.

    рублей, пока я не привязан к конкретной квартире. То есть, если он окажется юридически «нечистым», он будет работать со мной по следующему варианту, который я нахожу. Итак, я уже собирался «вооруженный до зубов» за внесение предоплаты с юристом.

    Они попросили аванс, чтобы зафиксировать цену, чтобы товар не ушел, пока я проверял его на юридическую чистоту. Договорились, что я внесу 100 тысяч рублей. Поэтому, когда я внес предоплату, мой адвокат начал проверять квартиру.

      Выяснилось, что один из братьев когда-то в детстве состоял на учете в ПНД (психоневрологический диспансер), но оба брата дружно настаивали на том, что сейчас он не стоит на учете.

    Юрист смутился этим фактом и посоветовал мне отказаться от покупки, потому что впоследствии сделка могла быть признана недействительной из-за того, что ее совершил человек, не осознававший своих действий. Я был в шоке: найти такую ​​вторую квартиру будет очень и очень сложно.

    Тогда Александр сказал мне, что братьев может обследовать независимый врач в день операции. Обойдется мне еще в 6000 рублей (за два сертификата).

    Но я все еще волновался, и в очередной раз по совету юриста решил также оформить титульное страхование (от риска потери имущественных прав) на три года (срок исковой давности) за 1,5% от суммы страховки сумма сделки. Этот вариант меня в итоге успокоил и в итоге после всех мучений мы подписали договор купли-продажи, а через месяц я получил свидетельство о праве собственности и начал думать, какой ремонт мне делать.

    В заключение: вместо 260 тысяч рублей комиссии риэлтору я потратил 40 тысяч рублей на услуги юриста, 6000 рублей на услуги врача, 4000 рублей на доступ к базе данных по недвижимости и 97 500 рублей на услуги врача страховку (всего 147 500 руб.), т.е сэкономили около 100 тыс руб при минимальных агентских комиссиях.

    Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

    Агрегатор новостей 24СМИ

    Как продать коммерческую недвижимость в 2019 году — быстро, дорогую, риэлтор, квартиру, без налогов

    На рынке недвижимости часто возникают ситуации, когда выставленная коммерческая недвижимость продается за несколько месяцев или неделю.

    Однако очень часто возникают ситуации, когда местные жители месяцами не могут найти своего покупателя.

    Рассмотрим, как лучше продавать коммерческую недвижимость в 2019 году, какие нюансы, нужно обращаться к агентам по недвижимости и как быстро продать.

    Основные моменты

    Давайте рассмотрим основные концепции, необходимые для понимания этого вопроса, как правильно оценить рынок коммерческой недвижимости, а также правовую базу, регулирующую продажу коммерческой недвижимости.

    Подумайте, можно ли продать квартиру под коммерческую недвижимость или эта сделка не разрешена.

    Необходимые термины

    Коммерческая недвижимость Земельный участок или недвижимое имущество, которое используется для ведения коммерческой деятельности с целью получения прибыли от бизнеса или сдачи его в аренду
    Агент по недвижимости Специалист, который занимается куплей-продажей объектов коммерческой недвижимости, получает вознаграждение за свои услуги в виде комиссионных

    Правильная оценка рынка недвижимости

    К коммерческой недвижимости относится нежилая недвижимость, используемая как банковские или коммерческие помещения и офисы, развлекательные центры или для других целей, не связанных с постоянным проживанием граждан.

    В эту категорию также входят производственные здания и производственные цеха, склады и офисы, открытые площадки, расположенные на территории промышленных предприятий.

    Согласно нормам законодательства, объектом коммерческой недвижимости является капитальное строение, то есть здание или сооружение, стоящее на постоянной основе.

    Все коммерческие объекты могут стать предметом коммерческих сделок, могут быть проданы, сданы в аренду или предложены банку в залог.

  • Финансирование коммерческой недвижимости — это выгодное вложение в постоянно развивающуюся рыночную экономику.
  • Однако во время кризиса также возможна значительная потеря средств в этом секторе.
  • Поэтому перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо оценить и проанализировать рынок недвижимости, чтобы принять правильное решение.
  • По итогам 2019 года отечественный рынок недвижимости вышел на стабильный уровень развития, также наблюдалась повышенная активность инвесторов и стабильный рост вложений в коммерческую недвижимость.

    По прогнозам экспертов, в 2019 году экономика будет демонстрировать стабильные темпы роста на уровне от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза предполагает рост национальной экономики на 0,8% за весь 2019 год.

    Нормативное регулирование

    Основными нормативными актами, регулирующими рынок коммерческой недвижимости, являются:

    Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на коммерческую недвижимость, ее появление и переход к другим юридическим и физическим лицам должны быть зарегистрированы государством в Едином государственном реестре недвижимого имущества.

    Как быстро продать коммерческую недвижимость

    Любая коммерческая деятельность требует наличия производственных или промышленных предприятий для коммерческой и производственной деятельности.

    Однако часто возникает необходимость изменить или расширить местонахождение бизнеса, и возникают вопросы о том, как продать дорогую коммерческую недвижимость, как быстро продать объект коммерческой недвижимости и купить новый исходя из производственных нужд.

    Поиск покупателя

    1. Залог успешной продажи — оптимальная и оправданная стоимость, грамотная и продуманная рекламная кампания.
    2. именно благодаря грамотно сформированной и позиционированной рекламе можно быстро найти заинтересованного покупателя и продать недвижимость.
    3. лучше доверить эту проблему профессионалам, правда, можно разобраться и самостоятельно, но это потребует значительных затрат времени.
    4. Чтобы быстро найти покупателя, нужно использовать все информационные каналы:
  • вставить объявление в базу данных коммерческой недвижимости;
  • рассылка рекламы в специализированных изданиях;
  • рассылка рекламы на определенных порталах в Интернете.
  • Чтобы быстро найти потенциального покупателя, нужно соблюдать некоторые нюансы:

    В объявлении необходимо подробно описать все достоинства и преимущества объекта Отличия от предложений конкурентов
    Качественные фотографии жителей и территорий Сделано в хороших ракурсах, что понравится покупателю
    Выбор подходящего рекламного носителя Если вы продаете крупный коммерческий объект, рекомендуется размещать объявления на специализированных ресурсах, предназначенных для крупных промышленных объектов, по соответствующей цене. Также не помешает большой баннер прямо на объекте
    Грамотно организованные просмотры Для начала нужно навести порядок в помещении, очистить его от ненужного мусора и мебели. Желательно проводить дневные и личные визиты, чтобы иметь возможность ответить на интересующие покупателя вопросы и выгодно продать объект, подчеркнув его достоинства

    Подготовка к сделке

    Перед составлением договора купли-продажи необходимо тщательно подготовить коммерческую недвижимость к продаже и обеспечить юридическую чистоту объекта недвижимости.

    Последовательность действий при подготовке здания или территории включает в себя следующее:

    Если коммерческая недвижимость в собственности долгое время необходимо проверить и при необходимости доработать кадастровый паспорт. Ведь все обновления и расширения должны быть включены в документацию
    Подготовить пакет документации Которые являются подтверждением права землепользования под объектом недвижимости. Если участок получен в постоянное пользование или передан бесплатно, перед регистрацией и сделкой рекомендуется оформить право собственности на земельный участок
    Получить справку из Госреестра о том, что сайт или коммерческий объект Не было наложено никаких арестов или залогового удержания. Если да, то необходимо четкое описание, на каком основании они были наложены и когда были удалены
    Проведите детальную проверку покупателя Сделать это можно так: получить выписку из базы юридических лиц на компанию и ее владельца, проверить полномочия лица, ответственного за сделку. Если вам предоставляется доверенность, вы должны подтвердить ее подлинность у нотариуса
    Отправьте список документации опытному юристу Чтобы найти слабые места. Если вы не можете их исправить, необходимо выяснить, как это отразится на стоимости продажи

    Склад

    Чтобы заключить сделку по продаже склада, нужно обладать предпринимательским талантом и умением убедить покупателя.

    Перед совершением сделки нужно оценить все нюансы и принять правильное решение. Рассмотрим этапы продажи промышленного склада:

    Процесс реализации коммерческой недвижимости Он начинается со сбора необходимого пакета документов, то есть составления подробного описания объекта. Потенциальному покупателю должна быть предоставлена ​​подробная информация об объекте недвижимости, ее состоянии, размерах и местонахождении
    Будьте готовы к соревнованиям На самом деле, очень редко склад можно купить практически сразу и по выгодной цене. Необходимо внимательно изучить и проанализировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, чтобы ориентироваться в текущих условиях и избежать длительного процесса продажи
    Предварительное объявление объекта Для этого вам нужно будет использовать все доступные информационные каналы и рассылать объявления во все доступные источники информации. Все эти задачи можно поручить специалисту агентства недвижимости, который благодаря наличию специальных знаний сможет ускорить процесс

    Офис

    Офисы — это самая продаваемая коммерческая недвижимость, которую покупают и сдают в аренду.

    Чтобы продать офис, вам необходимо выполнить следующие действия:

    Первый шаг — составить смету Технические характеристики офиса и наличие недвижимости. Цена устанавливается исходя из среднерыночных цен. Повышенная стоимость может быть установлена ​​на объектах, которые расположены в черте города и имеют удобные подъездные пути для транспорта. Большое значение имеют следующие параметры: удобная инфраструктура, качество ремонта, грамотно оформленная документация, современные схемы защиты и безопасности сооружения, удобные инженерные сети
    Вы можете продать офис самостоятельно или с помощью агента по недвижимости Что обеспечит юридическую чистоту сделки, обеспечит привлечение покупателей
    Офис на продажу Он внесен в базу данных агентства недвижимости, имеющего огромное количество потенциальных клиентов. Благодаря профессиональной работе специалистов увеличивается количество показов, увеличивается скорость и эффективность выполнения. Кроме того, агентство обеспечит соблюдение юридических и юридических условий и требований

    Если действовать через риэлтора

    С целью быстрой продажи и грамотного оформления сделки рекомендуется обратиться к агенту по недвижимости.

    Его работа — правильно представить коммерческий объект, который нужно правильно и подробно описать, а также прикрепить качественные фотографии с выгодных ракурсов.

    Специалист должен определить круг потенциальных покупателей, которых может заинтересовать объект, а также указать возможные улучшения и перепланировки в здании или на территории.

    Агент по недвижимости также имеет собственные каналы предоставления информации и может использовать максимальное количество источников информации.

    По оценкам экспертов, открытая реклама привлекает около 50-60% потенциальных клиентов. Оптимальным вариантом будет отраслевой поиск, в котором специалист знает параметры распределения затрат.

    Агент по недвижимости организует просмотр для клиентов, а также обеспечивает подготовку помещения к визиту покупателей и придает помещению наиболее выгодный вид. Кроме того, специалист поможет правильно оформить договор и заключить взаимные договоренности.

    Можно ли избежать налогов

    В соответствии с законодательством продавец, физическое лицо, должен уплатить налог в размере 13% от стоимости, а юридическое лицо уплачивает 2,2% налога.

    В дальнейшем покупатель обязан платить налог на коммерческую недвижимость: для физических лиц ставка налога устанавливается самоуправлением, а юридические лица оплачивают до 2% от стоимости.

    С 2019 года налоги на коммерческую недвижимость уплачиваются в соответствии с новым законодательством.

  • Общей ставки нет, только максимально возможная ставка налога на коммерческую недвижимость.
  • Видео: как продать коммерческую недвижимость

    необходимо заранее рассчитать, сколько нужно заплатить в госказну за владение недвижимостью, а также рассмотреть возможность снижения ставки налога.

  • Причиной значительного увеличения суммы платежа в налоговые органы за владение или продажу коммерческой недвижимости является необходимость ее использования для расчета кадастровой цены.
  • Налоговой базой для налогообложения в 2019 году была цена запасов, однако по состоянию на 1 января налоговой базой считается кадастровая стоимость, которая значительно превышает стоимость запасов и приближается к реальной рыночной стоимости.

    Лица, зарегистрированные как частные предприниматели и работающие по упрощенной системе, могут избежать уплаты налогов на коммерческую собственность.

    Однако должно быть выполнено условие, согласно которому это имущество должно использоваться для коммерческой деятельности, а доход от деятельности подлежит единому налогу.

    Юридические лица не смогут использовать балансовую стоимость зданий; с января 2019 года должна использоваться кадастровая стоимость объекта. Налог, как правило, платят юридические лица — плательщики налога на прибыль.

    Органы местного самоуправления могут устанавливать определенные льготы и уступки, которые не подлежат налогообложению.

    Владельцы бизнеса, работающие в следующих секторах, имеют право платить только 25% от требуемого налога:

  • здравоохранение;
  • научные разработки;
  • образовательные услуги.
  • Полностью освобожденными от уплаты налога объектами являются:

  • культурные объекты и религиозные учреждения;
  • предприятия бюджетной и транспортной сфер;
  • под землей;
  • оборонные предприятия;
  • организации, в которых работают люди с ограниченными возможностями.
  • Итак, мы разобрались в нюансах продажи коммерческой недвижимости, какие для этого нужны документы и как правильно и юридически грамотно оформить сделку.

    Вы можете выполнять эти операции как самостоятельно, так и воспользоваться услугами профессионалов, которые помогут вам продать товар быстро и по выгодной цене.

    Внимание!

  • Из-за частых изменений в законодательстве информация иногда устаревает быстрее, чем мы можем обновить ее на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от многих факторов. Базовая информация не гарантирует решения ваших конкретных проблем.
  • Поэтому БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты работают для вас 24/7!

    РЕГИСТРАЦИЯ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 БЕЗ ДНЕЙ.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Суды, споры, разбор вопросов и ответов от юристов
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: