Ипотека в радость: с чего начать и как выбрать банк

Как начать оформление ипотеки на квартиру? Сотни тысяч граждан не понаслышке столкнулись с ипотекой. Еще больше мечтают о покупке квартиры. Если человек разбирается во всех тонкостях получения ипотечной ссуды и ее использования, то покупка квартиры в ипотеку принесет от ее приобретения только радость.

И начинать нужно с реальной оценки своих способностей, потому что это главное.

Ипотека - это радость: с чего начать и как выбрать банк

Понятие об ипотеке

Ипотека — это предоставление банками денежных средств, взятых в долг у граждан на длительный срок, для покупки недвижимости. Основное отличие ипотеки от других видов ссуд заключается в том, что для гарантии возврата заемных средств приобретенная квартира или другая недвижимость, принадлежащая заемщику, передается в залог банку.

Оцените возможности

Любая семья может позволить себе ипотеку, если она готова выплатить треть своего среднемесячного дохода.

Банки, оценивая кредитоспособность заемщика, исходят из того, что заемщик, который вынужден платить более 50% от общего дохода семьи в погашение кредита, является потенциальным заемщиком.

Таким образом, оптимальная сумма ежемесячного платежа по кредиту составляет от 30% до 40% от общего дохода семьи.

«Прощупываем» банк

Если вы решили покупать в ипотеку, вам нужно выбрать банк. Не забывайте, что банк также выбирает заемщиков.

Выбираем банк

Не зацикливайтесь на выборе банка надолго, проще всего — это банки с госучастием: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк. Их ставки обычно ниже, чем у других банков, и примерно равны друг другу. Кроме того, все три банка есть в каждом городе.

Эти банки оптимальны для заемщиков, у которых полностью «белая» или «серая» зарплата с хорошей официальной долей. Остальное придется отдать в более «сговорчивый» банк, но он будет стоить дороже.

Изучаем ставку

По состоянию на ноябрь 2017 года ориентиром для заемщиков может быть ставка по ипотеке от 9% до 12%, а также для покупки первичного и вторичного домов.

Параметры, по которым банк устанавливает конкретную ставку для конкретного клиента:

  • первоначальный взнос;
  • методы подтверждения дохода;
  • согласие на страхование;
  • наличие зарплатной карты в банке;
  • возраст заемщиков;
  • сумма кредита;
  • организация работодателя заемщика;
  • аккредитация девелопера (первичный рынок недвижимости);
  • наличие других займов;
  • кредитная история;
  • юридическая уборка квартиры;
  • ликвидные активы.
  • из списка видно, что заемщик узнает величину кредитной ставки незадолго до подписания кредитного договора. Анализ по всем указанным параметрам проводится только в том случае, если запрашиваемая сумма кредита близка к максимальному порогу, установленному банком. В остальных случаях учитывается 4-6 из них.

    Изучаем другие условия

    При выборе банка, помимо ставки, нужно серьезно отнестись к другим условиям:

  • условия кредита;
  • общая стоимость кредита;
  • условия досрочного погашения;
  • несвоевременные санкции;
  • обязательство заключить договор страхования.
  • Первый визит в банк

    Когда собрана первая информация о банках, мы встречаемся с кредитным специалистом процентного банка. Первая личная консультация прояснит многие моменты.

    Перед визитом клиенту необходимо определиться, хочет ли он купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке.

    Сначала поговорим о вторичке.

    Во время встречи потенциальному клиенту будет представлена ​​общая процедура получения кредита в этом банке и будет предоставлен перечень первичных документов для определения его кредитоспособности. Эти документы позволят вам рассчитать максимальную сумму кредита, на которую может подать заявку заемщик.

    Все ипотечные банки требуют практически одинаковый пакет документов. Основные из них: справка о заработной плате за предыдущие 6 месяцев (приветствуется форма 2-НДФЛ), заверенная копия трудовой книжки.

    Второй визит

    Второй раз приходим в банк с необходимыми документами, заполняем подробную анкету о нас и заявку на кредит, инспектор оставляет нам копию паспорта клиента.

    Через 2-3 дня клиент получает уведомление об утвержденной сумме кредита или сообщение об отказе в выдаче кредита.

    Банк не несет никаких обязательств и не объясняет причины отказа.

    Срок одобрения кредита составляет 2-3 месяца. Если заемщика устраивает размер возможной ссуды, он отправляется на поиски квартиры. В противном случае банк предложит найти поручителей на увеличение суммы. Их состав также утверждается банком.

    Этапы сделки

    Перед сделкой по покупке квартиры стороны проходят несколько этапов.

    Переговоры

    Когда подходящая квартира найдена, между сторонами начинаются переговоры. На этом этапе покупатель должен увидеть оригиналы документов на квартиру, чтобы проверить хотя бы основные моменты: кто собственник, сколько собственников, узнать, кто зарегистрирован и так далее до переговоров с компетентным лицом, которое может спросить продавец правильные вопросы.

    Впоследствии банк проверит юридическую чистоту квартиры. Банк, защищая себя от любых рисков, защищает и заемщика.

    Если покупателя квартира устраивает, он начинает обсуждение условий сделки:

  • Цена.
  • Скидка, скидка гарантирована. Все продавцы включают в цену договорный разрыв.

  • Сумма депозита.
  • Часть платежа, сделанная как аванс, которая представляет собой гарантию операции, должна определяться как залог, а не как аванс. Это две совершенно разные вещи с точки зрения юридических последствий.

  • Сроки и порядок заключения предварительного и основного договоров.
  • Обсудите с продавцом, что, как и в течение какого периода времени вы собираетесь делать.

  • Срок, до которого квартира будет фактически передана покупателю.
  • Порядок и условия сделки.
  • При подписании предварительного договора продавец получает задаток; при подписании основного контракта продавец получает недостающую сумму первоначального платежа. Остаток оплачивается кредитными средствами при аренде сейфа.

    Заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП)

    В случае ипотечной сделки требуется ее регистрация. По условиям MPCP кредитная организация принимает решение о выдаче ипотечного кредита на конкретную квартиру. Стороны сами готовят ПДКП с учетом пожеланий банка. ПДКП прописывает все условия, на которых будет заключен основной договор. Одновременно с подписанием ПДКП продавцу перечисляется задаток. В этом случае оформляется депозитный договор.

    Согласно ГК РФ, при отказе покупателя от совершения сделки залог остается у продавца. Если продавец отклоняет договор, он возвращает покупателю двойной залог.

    Передача суммы депозита происходит под расписку, подписанную продавцом.

    Оценка рыночной стоимости квартиры

    Это одно из требований банка. Оценка проводится независимым экспертом по поручению покупателя. Полученный оценщиком отчет должен быть доставлен в банк вместе с остальными документами.

    Снова в банк

    Для того, чтобы банк утвердил конкретную сделку, определил сумму кредита и ставку по ней, кредитная организация оснащена:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • ПДКП;
  • депозитный договор с копией квитанции;
  • данные продавца;
  • справка о лицах, прописанных в квартире;
  • отчет об оценке;
  • выписка из ЕГРН;
  • другие по запросу банка.
  • После рассмотрения представленных документов (1-2 дня) и утверждения следующей сделки банк согласовывает со сторонами день ее совершения.

    До дня регистрации сделки покупатель должен ознакомиться с проектом кредитного договора, чтобы избежать недоразумений при его подписании.

    День оформления

    Если транзакция требует нотариального заверения, это будет напряженный день. Договор купли-продажи заключается без нотариуса, если собственником квартиры является физическое лицо, а также лицо ее покупает. В остальных случаях договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

    День оформления при схеме: один покупатель — один продавец

    Согласовав день совершения сделки, уточняйте в банке, который готовит основной договор купли-продажи. Банк не всегда так поступает. Если стороны должны подготовить его сами, кредитный специалист предоставит текст, который необходимо включить в договор.

    Для подготовки договора обратитесь к агенту по недвижимости и сообщите ему контактные данные вашего кредитного агента, они найдут общий язык. Проект договора должен быть подготовлен ко дню проведения операции.

    В день совершения сделки все ее участники должны:

  • в установленный срок явиться в банк с документами, указанными кредитным специалистом;
  • покупатели читают и подписывают кредитный договор;
  • внести остаток депозита (под расписку);
  • подписать основной договор купли-продажи;
  • подписать договор аренды на сейфовую ячейку;
  • покупатель на получение кредитных средств;
  • стороны совместно закладывают денежные средства в арендованной ячейке;
  • посетить МФЦ для подачи документов для регистрации сделки, предварительно оплатив госпошлину.
  • Если все пройдет гладко, все равно 5-6 часов.

    День оформления при схеме: множественность лиц

    Заранее, до дня совершения сделки, необходимо посетить любого нотариуса, предоставить ему необходимые документы для подготовки проекта договора купли-продажи ко дню совершения сделки, согласовать время.

    В отличие от схемы «один на один», в день совершения сделки стороны, помимо прочего, пойдут к нотариусу и в его присутствии подпишут договор купли-продажи. Даже если все идет гладко, часто не получается за день.

    О ставках по ипотеке и нововведениях от Сбербанка смотрите в видео:

    Кто за все платит

    Оплата всех сопутствующих расходов по сделке производится по соглашению сторон. Однако логично распределить затраты следующим образом.

    Покупатель оплачивает независимую оценку рыночной стоимости квартиры, которая необходима для утверждения кредита. Цена зависит от региона, от 2000 рублей в городках средней полосы.

    Затраты на подготовку ПДКП агентом по недвижимости делятся между сторонами поровну (2000 -3000 руб.).

    Расходы по оплате подготовки основного договора купли-продажи агентом по недвижимости (если банк не исполняет договор и не требует нотариального заверения) делятся между сторонами поровну (от 3000 руб.).

    Расходы по оплате аренды сейфа стороны разделяют поровну, поскольку они в равной степени заинтересованы в использовании ячейки для расчетов.

    Оплата нотариальных услуг является обязанностью лица, запрашивающего нотариальную регистрацию. Платит тот, на чьей стороне больше одного человека. Если имеется несколько граней с обеих сторон, затраты делятся поровну.

    По закону покупатель оплачивает регистрацию своей собственности и ипотеку.

    Регистрация сделки

    Государственная регистрация перехода прав по ипотечной сделке осуществляется в более короткие сроки, чем при обычной сделке (5-7 дней).

    При регистрации осуществляется два регистрационных действия: право собственности и ипотека регистрируются в соответствии с законодательством. После оформления кредита приобретенная квартира будет передана в залог банку до полного погашения кредита.

    После завершения регистрации покупатель получит:

  • договор купли-продажи с регистрационными знаками;
  • договор займа с залогом;
  • выписка из ЕГРН.
  • Отношения заемщика с банком

    После записи транзакции заемщик начинает взаимодействие с банком.

    Если кредитный договор содержит пункт о страховании, заемщик должен в течение нескольких дней заключить договор страхования и отправить копию в банк.

    Обязательство по выплате кредита возникает не с момента регистрации сделки, а со дня получения средств заемщиком.

    При подписании кредитного договора в день сделки, предварительно рассмотрев его, заемщик увидит график и ежемесячную сумму погашения кредита.

    При расчете суммы ежемесячного платежа 90% банков используют аннуитетный метод. Это означает, что все проценты по кредиту рассчитываются банком за весь срок ссуды и делятся на количество месяцев ссуды.

    Общий ежемесячный платеж будет состоять из двух постоянных величин: основной суммы и суммы процентов. В первые несколько лет для погашения основного долга будут использоваться очень небольшие суммы, в основном выплачиваются проценты. Если возможно, попробуйте начать с выплаты более высоких сумм, чем указано в таблице.

    вы должны заранее уведомить банк о своей готовности выплатить сумму, превышающую установленный срок.

    В противном случае при получении платежа банк учитывает сумму в соответствии со сроками погашения кредита, оставшаяся сумма просто остается «приостановленной» в качестве аванса до тех пор, пока не будет получен запрос заемщика.

    Если заемщик задекларировал и выплатил очень значительную сумму досрочно, необходимо написать заявление о сокращении срока кредита. Это намного выгоднее, чем пересчет ежемесячных платежей.

    Но прежде всего не поздно.

    Несколько слов о первичке

    Если покупатель покупает квартиру на этапе строительства, схема оформления кредита немного отличается.

    Перед тем, как войти в совместное здание, проконсультируйтесь в банке. Застройщик, аккредитованный госбанком, полезен для заемщика вдвойне. Во-первых, падает ставка по ипотеке, а во-вторых, это почти 100% гарантия, что дом будет построен.

    Подайте документы на предварительную экспертизу в банк и расчет максимально возможной суммы кредита.

    Заключив и зарегистрировав договор об участии в капитале в строительстве, принесите его в банк со всеми документами, указанными в банке. По запросу акционера банк заключает договор ипотечного кредита и после его регистрации передает деньги организатору, получая в залог будущее жилье. И акционер и заемщик в одном лице начинают погашать ссуду.

    В заключение нужно сказать, что многие люди боятся связываться с ипотекой. Но если решите, сделайте это без промедления. Сейчас отличные условия ипотечного кредита и относительно низкие цены на жилье. А еще большим плюсом ипотеки является то, что налог на прибыль можно возвращать не только от стоимости квартиры, в пределах 2 млн рублей, но и без ограничений на всю сумму уплаченных процентов.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Суды, споры, разбор вопросов и ответов от юристов
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: