Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней

Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

22.10.2018

Вы должны знать это — одна из ситуаций, в которой вы не можете обойтись без агента по недвижимости, который компетентен в сделках с недвижимостью — сложность цепочек одновременных обменов позволяет вам избежать привлечения «реальных» денег для покупки дома.

Фактически, подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, являются альтернативами, о которых не знают только те, кто их совершает.

Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (а также свободную продажу), с которыми стоит разобраться: мы решили провести исследование и запросили комментарии у экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и сразу же заключает договор купли-продажи другой недвижимости, с доплатой или без нее.

Содержание
  1. Типы сделок и уровни сложности
  2. Стороны «альтернативы»
  3. Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
  4. Риски и сложности «альтернативы»
  5. Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
  6. Ипотечные сложности
  7. Налоговый вопрос
  8. Лучшее время для альтернативщиков
  9. Вместо заключения
  10. Альтернативная сделка с недвижимостью
  11. Ипотека
  12. Риски альтернативной сделки с недвижимостью
  13. Этапы альтернативной сделки с недвижимостью
  14. Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью
  15. Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней
  16. Суть альтернативной сделки и типы участников
  17. Особенности альтернативных продаж
  18. Альтернативная сделка: кому это выгодно
  19. Зарегистрированные собственники
  20. Зарегистрированные несобственники
  21. Участие несовершеннолетних собственников
  22. Преимущества и недостатки альтернативной продажи
  23. Оценка рисков по альтернативной продаже
  24. Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже
  25. Начисление и оплата налога
  26. Доступ к банковским ячейкам
  27. В чем преимущества альтернативной сделки?
  28. Отвечает владелец и руководитель «Городского агентства недвижимости» (Серпухов, Московская область), президент Серпуховской гильдии риелторов, член Российской гильдии риелторов Любовь Голубева:
  29. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
  30. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  31. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  32. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:
  33. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  34. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Типы сделок и уровни сложности

Агенты по недвижимости выделяют следующие виды сделок, связанных с продажей квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, иногда также называемая «прямой» продажей. В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов покупки дома;
  • альтернативная сделка, которая, по сути, является обменом на дом. Продавец продает свою квартиру и сразу покупает новую, сделки осуществляются в течение одного дня и при этом фиксируется смена собственника;
  • «Цепочка альтернатив», то есть несколько последовательных операций, выполняемых одновременно.
  • Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

    Конечно, самым простым и быстрым по времени является чистая продажа, и если мы говорим о цепочке, то эта операция требует гораздо более детального подхода и долгой подготовки.

    «Альтернатива» немного сложнее, так как операция включает как минимум две транзакции.

    Человек получает деньги за недвижимость и сразу же одновременно покупает другой дом, заключая специальный договор и регистрируя его.

    Для большинства наших соотечественников альтернативный договор — единственный способ улучшить жилищные условия.

    Не у всех есть деньги на чистую покупку, к тому же после продажи жилья придется где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.

    Чаще всего для таких сделок требуется определенное количество альтернативного покупателя, поскольку редко удается найти вариант, полностью совпадающий между покупной ценой и продажной ценой.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Полный обмен — это крайне редкий вид соглашения, так как для совершения сделки требуется абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Искать такой вариант — занятие долгое и неблагодарное.

    Стороны «альтернативы»

    В сделках с альтернативным жильем могут участвовать как минимум три стороны. Первый — покупатель квартиры, второй — продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

    Третий — продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом любую купленную квартиру можно назвать как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

    Однако чаще так называют купленную квартиру, а не продаваемую.

    Если говорить о более длинной цепочке, то продается не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже разные. То есть продавцы жилья выступают покупателями следующей квартиры в цепочке.

    В этом случае последовательность не имеет значения.

    Например, если при продаже «трехрублевой купюры» три универсальных «однушки» покупаются с добавкой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

    Как показывает практика, наиболее приемлемым вариантом являются цепочки из четырех-пяти квартир, поскольку чем длиннее цепочка и чем больше участников сделки, тем сложнее построить весь комплекс. Вам нужно освободить ссылку, чтобы вся сделка провалилась.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Чтобы ограничить рост сети, в условиях превентивного договора можно оговорить, что следующий продавец выберет себе квартиру только в случае прямой продажи.

    По аналитическим данным различных агентств недвижимости, студии, студии классики и двушки часто участвуют в чистых и безоговорочных продажах. Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными или тянутся по «цепочке».

    Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

    Как при однокомпонентных, так и при многокомпонентных транзакциях деньги обычно переводятся наличными, и в последние годы для этого все чаще использовались арендные сейфы. Для учета интересов каждой из сторон ячейки запрашиваются для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Во многих случаях при покупке и продаже предполагается доплата или, наоборот, получается разница в стоимости. В таких случаях арендуются две ячейки: первая содержит базовую сумму, а вторая — необходимую дополнительную оплату.

    Деньги проверяются, пересчитываются и помещаются в ячейки в специально отведенных помещениях депозитария и в присутствии как плательщика, так и получателя. Условия доступа к деньгам прописаны отдельно — в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

    Риски и сложности «альтернативы»

    Любая сделка с недвижимостью сопряжена с определенными рисками, но у «альтернативы» есть свои особенности и, следовательно, свои нюансы.

    Поскольку в ней одновременно участвуют несколько заинтересованных сторон, любое форс-мажор в одной из них немедленно приводит к срыву всей сделки. Поэтому грамотная организация — залог успеха всей «альтернативы».

    накануне важно во всех нюансах поговорить не только об условиях, но и о четкой последовательности действий, а лучше составить схему на бумаге и подписать предварительные договоренности.

    У опытных агентов по недвижимости такое случается редко, но при непрофессиональном подходе высок риск того, что требования или ожидания владельцев недвижимости окажутся неадекватными, т.е не соответствуют рыночным реалиям.

    Например, человек выставляет на продажу квартиру и успешно находит покупателя, но не может найти себе альтернативы.

    Бывает, что оговоренной суммы не хватает на покупку нового дома, и в результате цена первой квартиры внезапно повышается.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    С простой «альтернативой», особенно при построении длинных «цепочек», могут возникнуть задержки, спорные вопросы, непредвиденные события для некоторых участников, а это означает, что условия в контрактах должны быть вставлены с определенной маржой, чтобы не вносить впоследствии корректировки и не пересматривать отдельные контракты. То же касается установленных сроков доступа к сейфам, оформления документов, сроков эвакуации жилплощади.

    Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

    Даже если процедура многократно проверена и идеально согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, когда успешно проверяется и оформляется только часть общего пакета документов на отдельные квартиры.

    С самого начала необходимо понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, что означает, что они регистрируются отдельно, а не как общий пакет.,

    Никто не может обязать исполнителя приостановить регистрацию договора, если есть препятствия для регистрации второго. В результате одна из сторон рискует оказаться бездомной и без денег, однако такие ситуации успешно разрешаются при правильном подходе.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    В процессе транзакции важно постоянно следить за ходом процесса регистрации. Проще всего это сделать на официальном портале Росреестра. Если процедура по одному из договоров внезапно будет приостановлена, ее участники сразу же это увидят.

    Лицам, подписавшим остальные соглашения, необходимо только незамедлительно написать заявление о приостановлении их регистрации. Поэтому необходимо понимать причины отказа, которые очень часто встречаются в неполном документальном пакете.

    После предоставления сертификатов процедура возобновляется и обычно успешно завершается.

    Есть другой, более надежный выход, который, правда, требует небольших дополнительных вложений. Для оформления всего пакета документов приглашаются сторонние юристы, специализирующиеся на предоставлении данной услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

    Однако лучшее решение — привлечь нотариуса к оформлению всех пакетов документов «одним махом».

    У представителей государства «особые» отношения с Росреестром, и договоры, заверенные представителями нотариусов, в дальнейшем не проверяются юристами регистрирующих органов.

    Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, можно не беспокоиться об опасностях частичной регистрации.

    Но что делать, если по незнанию или невнимательности эта проблема все же возникла? Если представители каждой стороны будут честными людьми, больших проблем не будет.

    достаточно дождаться решения поставленных вопросов и завершения регистрации по соглашению, признанной проблемной. Если это сложно, вы можете прекратить остальные транзакции и признать «альтернативу» или всю «цепочку» недействительной.

    Если один из участников не готов к согласованным действиям, вопрос остается решенным в судебном порядке, хотя это редкая ситуация.

    Ипотечные сложности

    Если денег от продажи новой квартиры не хватает, «альтернативные люди» часто бросаются в банки за ссудой, а поскольку на проверку документов, одобрение и подачу заявки на ссуду нужно время, остальным участникам приходится ждать. С другой стороны, если вы сначала успешно пройдете все банковские процедуры и получите право на ипотеку, а затем столкнетесь с задержками, вы рискуете потерять возможность получить кредит, ограниченный определенными сроками.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Затем вам предстоит договориться с финансовым учреждением об увеличении срока кредита, что чревато расходами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстраивать цепочку таким образом, чтобы уложиться в банковские сроки.

    Также стоит учесть нюансы, связанные с оформлением, которое в случае ипотеки является гораздо более быстрым процессом, чем с обычными договорами. Однако многие банки готовы полностью помочь участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно под этот вариант покупки квартиры, лучше согласовать план с сотрудником финансового учреждения.

    Налоговый вопрос

    При заключении альтернативных сделок путаница с налогами и отчислениями (в том числе с имущественными отчислениями) — довольно частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают свой налоговый вычет с общей стоимостью сделок с недвижимостью.

    Итак, многим кажется, что если они продали квартиру по более низкой цене и купили ее с доплатой, они ничего не получили, а, наоборот, потратили деньги. В итоге при отрицательном балансе платить ничего не надо. Такой подход ошибочен и чреват проблемами с налоговыми органами.

    Дело в том, что с позиции налоговых служб торговые операции не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются отдельно, независимо от того, заключены ли они в одном налоговом периоде или существует значительный временной интервал.

    На самом деле все просто: продаешь квартиру — платишь налоги, покупаешь новую жилплощадь — настраиваешь налоговый вычет.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Лучшее время для альтернативщиков

    Наиболее подходящий период для альтернативных сделок — это период, когда цены на недвижимость стабильны и отсутствуют сильные колебания обменных курсов. При сильных колебаниях часть участников может начать нервничать и делать новые запросы, спешно искать другие варианты.

    При возникновении недоразумений, систематических нарушений договоренностей или малейших сомнений в подлинности документов стоит отказаться от сделки, сначала продав дом, а затем купив новый, либо найдя другую альтернативу.

    Вместо заключения

    Итак, при всех трудностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка — наиболее приемлемый способ решения жилищной проблемы. Успех его реализации напрямую зависит от правильного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

    Если говорить о «цепочке альтернатив», а также с использованием ипотеки, стоит нанять юриста, имеющего опыт заключения подобных сделок.

    Альтернативная сделка с недвижимостью

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Альтернативная операция — это гражданская процедура приобретения недвижимости в связи с созданием цепочки акций недвижимого имущества. Для него характерна привязка приобретения одного объекта к продаже другого.

    Осуществляется за счет финансовых вложений, полученных от продажи — в покупку недвижимости. Он включает в себя несколько участников процедуры, предлагающих варианты созависимости недвижимого имущества. Это не противоречит условиям, установленным Гражданским кодексом (глава 9) Российской Федерации.

    Аналоги подобных гражданско-правовых действий ушли в законодательство советских времен, когда единственно приемлемыми процессами работы с недвижимостью были варианты прямого обмена квартир, проводимые правообладателями.

    Учитывая отсутствие финансовых возможностей субъектов, в настоящее время они используются для покупки квартиры или другого имущества.

    Современный рынок недвижимости допускает обмен. Но его эффективность снижена по сравнению с возможностями, полученными от приобретения. Количество клиентов при покупке и продаже жилья значительно увеличивается по сравнению с биржей. Одновременная продажа становится гарантом взаимных сделок, компенсируя сумму средств, недостающую на покупку объекта.

    Регистрация акций в Росреестре предусматривает одновременную регистрацию, после чего между контрагентами заключаются взаимные договоренности, не влияющие на альтернативу.

    Покупка квартиры указанным способом отражает универсальные особенности этой процедуры.

    Покупатели ищут подходящее жилье, выставляя на продажу старую квартиру. Им необходимо согласовывать во времени моменты поиска готовых приоритетных вариантов покупки квартир, с наличием покупателя на покупку их квартиры.

    Есть торговые отношения, по типу обмена квартир. Они отличаются от процесса обмена, который требует большего пакета документации и кажется наиболее проблематичным. А в случае неравной стоимости объектов — дополнительные акции с денежной компенсацией.

    Альтернативная форма передачи прав состоит из двух объединенных процедур для каждого участвующего собственника.

    В этом случае цепочка допускает прерывания для контрагентов, которые осуществляют с ней сделку с недвижимостью.

    Это возможно, если покупатель старой квартиры платит наличными или получает ссуду в банке, а продавец помещения, в которое переезжают участники этих правоотношений, помещает вырученные средства на депозитный счет или иным образом распоряжается, не вкладывая их при приобретении недвижимости. Такие случаи считаются наиболее приемлемыми с точки зрения агентов по недвижимости.

    Если юридическая цепочка состоит из двух или трех альтернативных сделок, процедура усложняется. Каждому участнику процесса нужен ряд вариантов. Заинтересованные лица должны поддерживать связь практически постоянно, обсуждая условия возврата внесенного аванса в виде гарантии сохранности объекта до момента совершения сделки.

      Приобретение квартиры рейдером

    Созависимость этой ситуации приводит к тому, что каждая из ссылок операции владения требует полной операции. Участник, отказавшийся от участия в судебном разбирательстве, приводит к разрыву всей юридической цепочки.

    Кроме того, возможны дальнейшие организационные действия, альтернативные варианты изменения населенного пункта или региона проживания.

    В этом случае предоставляются уступки для фактического вступления в права на жилую площадь, с целью допустимости проживания на момент оформления документации в Росреестре.

    Ипотека

    По большей части такие операции проводятся с целью улучшения жилищных условий. Это означает, что приобретенная недвижимость потребует дополнительных вложений после продажи старого дома.

    Перед совершением покупки покупатель должен согласовать с банком вложение своей покупки (см. Квартира в ипотеке). Кредитору также потребуется время, чтобы контролировать эффективность инвестиций и кредитоспособность клиента.

    Подписание договора ипотечной ссуды должно происходить в сроки сделки с недвижимостью.

    В результате получается симбиоз не двойной, а тройной гражданской ответственности перед различными субъектами правоотношений. После утверждения кредита банком доступ к банковскому продукту сохраняется в течение четырех месяцев.

    Если в течение этого периода альтернатива не будет представлена, заинтересованная сторона попадет в условия форс-мажора. Это приведет к срыву уже заключенных между участниками договоренностей.

    Если стороны одновременно берут ссуду на покупку нового дома, вам следует обратиться в один банк. Это связано с местом регистрации договора купли-продажи ипотечной квартиры, которым является банк.

    Риски альтернативной сделки с недвижимостью

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    В противном случае переданные (полученные) в залог деньги будут безвозвратно утеряны (ст. 381 ГК РФ), если договор купли-продажи не пройдет регистрацию в Росреестре. Альтернативный вариант может войти в эту ситуацию с двух сторон.

    Риски усугубляются сложностью организации этой процедуры, если невозможно вовремя добиться заключения обоих договоров.

    Прерывание процедуры покупки повлечет невозможность регистрации по месту жительства в момент аннулирования по старому адресу.

    Для контрагента существует риск того, что продавцы откажутся от проверки, если сделка покупки, предусматривающая регистрацию с одновременным выселением, будет признана недействительной (см. Как принудительно освободить человека от квартиры).

      Односторонние сделки с недвижимостью

    Иногда альтернатива покупки / продажи со временем прерывается. Невозможность приобрести квартиру после запланированной продажи старой несет в себе риск остаться без крова. Альтернативе придется платить за арендованное жилье до тех пор, пока не будет найден новый вариант покупки, потратив вырученные средства. Риски особенно сильно повлияют на финансовую безопасность семьи, когда они переедут в другой город.

    Если покупка жилья признана судом оспариваемой операцией по предыдущим титулам или по другим причинам, альтернативная процедура наследования приведет к продаже стандартной квартиры, получая недостатки, но теряя преимущества как более свободный выбор из максимума количество доступных опций.

    Этапы альтернативной сделки с недвижимостью

    Заинтересованная сторона должна определить причины запроса альтернативного варианта покупки. Взвесьте получаемые выгоды. Постарайтесь спрогнозировать риски, которые могут возникнуть в случае непредвиденных обстоятельств, не зависящих от инициатора.

    После разработки плана желательно провести мониторинг, сверяя стоимость выставленной на продажу квартиры и планируемую соответственно.

    Подготовив пакет документации, необходимый для продажи объекта, квартира может быть выставлена ​​на аукцион. Иногда желательно обратиться в риэлтерскую компанию или к агенту по недвижимости. При желании можно приступить к поиску вариантов самостоятельно.

    Если собственник продает самостоятельно, стоимость жилья определяется по аналогии с равноценными предметами, выставленными на аукционе в районе, где находится дом собственника.

    Основная задача — найти покупателя, готового расплачиваться наличными, а не аналогичной сделкой. Разрешается связаться с альтернативным агентом, если на его квартиру есть покупатель.

    После согласования продажи жилья необходимо составить предварительный договор и получить предоплату с учетом гарантий сохранения права продажи за заявителем (ст. 380 ГК РФ.). Далее следует, не откладывая время, выбрать вариант приобретения жилья.

    С контрагентами по сделке следует заключить договор об отмене после регистрации в новом доме.

    Если в номере прописаны дети, рекомендуется выбрать промежуточный вариант регистрации, проверив родителей, родственников или знакомых, во избежание действия статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Как только вы нашли недвижимость для покупки, вам необходимо проверить ее чистоту. Это можно сделать:

  • нотариальное удостоверение договора купли-продажи;
  • путем оформления титульного страхования.
  •   Виды сделок с недвижимостью

    После осмотра заключается гражданско-правовой договор. Альтернатива предполагает одновременное подписание контрактов сторонами.

    Если соглашение определяет эквивалентность сделки, контрагенты взаимно соглашаются, исключая заинтересованную сторону из финансовой схемы. В основном используется сейф, куда покупатель старой квартиры кладет деньги, а продавец нового дома забирает их после регистрации.

    Если новое право собственности стоит дороже, деньги выплачиваются в дополнение к требуемой сумме банковским переводом, банковским переводом при засвидетельствовании или помещаются в другую банковскую ячейку.

    После подписания договоров и совершения взаимных сделок объекты передаются с актом приема-передачи. Возникает фактическое право собственности на объекты.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Если проданное имущество находится в собственности менее трех лет и его стоимость превышает один миллион, продажа облагается налогом (ст. 567 ГК РФ, 217 НК РФ). Это 13% от суммы, превышающей миллион.

    Если владелец использовал объект в течение трех лет, подоходный налог с населения не взимается.

    Пострадавший имеет право потребовать имущественный вычет за купленное имущество. Для этого необходимы следующие условия:

    Имущественный вычет предусматривает возврат 13% от стоимости приобретенного имущества. Выдается приказом ФНС РФ после подачи заявления и разрешения на возврат. Его можно рассчитать за предыдущий и последующий налоговые периоды, исходя из суммы налога, уплаченного государству.

    Если проданная недвижимость находится в собственности менее трех лет, налоговые расчеты разрешены.

    Заявитель запрашивает разрешение в отделе ФНС на покрытие подоходного налога с населения, взимаемого при продаже жилья, за счет предусмотренного вычета на имущество.

    Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

    Преимущества заключения альтернативной сделки:

  • Небольшой срок для организации переезда в новый дом.
  • Сохранение финансового ресурса семьи аналогично обмену объектами недвижимости, которые позволяют напрямую переходить в реальную собственность.
  • Гарантии на покупку жилья предусмотрены соглашением сторон.
  • Право на использование кредитных средств.
  • Гарантия взаиморасчетов между контрагентами по операциям.
  • К недостаткам можно отнести:

  • Сложность организации процедуры, взаимозависимость участников друг от друга.
  • Зависимость договоров от ситуаций контрагентов.
  • Повышение степени риска при возникновении объективных обстоятельств.
  • В силу обстоятельств, способствующих возникновению форс-мажорных обстоятельств и требующих большего внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может быть привлекательной за счет снижения стоимости жилья примерно на 10% по сравнению со стандартными видами продажи.

    Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней

    Какая альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры одновременно с покупкой другого жилого помещения.

    важно, чтобы обе операции выполнялись одновременно.

    Иногда этот вариант является единственно возможным по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищенным слоям населения: детям, пенсионерам и т.д.

    Продажа акций несовершеннолетних может происходить только после нотариального удостоверения сделки. В свою очередь, покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оговорить договор в письменной форме.

    Другой случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей другого жилья. Они регистрируются по старому адресу, но попадают в купленную квартиру и регистрируются в ней в период регистрации сделки.

    В общем, таких альтернативных покупок немало. В основном они связаны с ситуациями, когда члены семьи уезжают, покупают квартиру на материнский капитал, покидают общую квартиру и так далее

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Суть альтернативной сделки и типы участников

    В процессе выполнения этой транзакции участвуют несколько человек:

  • «Топ-покупатель» покупает несколько квартир. Но может быть несколько «топ-покупателей», каждый из которых покупает квартиру. Также бывает, когда после продажи нескольких квартир их владельцы переезжают в одну. При покупке квартиры на схеме появляются «другие покупатели»;
  • «Низкие продавцы». Они продают только свои квартиры и получают деньги;
  • «Среднестатистические участники сделки». Они покупают и продают недвижимость одновременно. В зависимости от стоимости конкретных квартир они могут купить квартиру за те деньги, которые были проданы, либо купить ее за дополнительную плату, либо, наоборот, купить ее по более низкой цене, чем цена проданной квартиры.
  • Кроме того, существуют так называемые «локомотивные предложения», в которых каждый участник имеет первостепенное значение для выполнения всех остальных предложений. Чем больше квартир в такой сделке, тем она сложнее. Поэтому агенты по недвижимости стараются сократить количество участников до определенного предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с ней риски.

    Особенности альтернативных продаж

    Основная особенность связана с одновременным завершением обеих операций. Таким образом, человек снижает риск того, что, продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных раздельных сделок купли-продажи двух квартир такие риски возникают из-за снижения стоимости валюты, отказа участников сделки от продажи квартиры и т.д.

    Альтернативная сделка с недвижимостью также сопряжена с рисками. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только агенты по недвижимости. Их знания и опыт необходимы для оценки транзакций, чтобы избежать мошенничества и других проблем с законом.

    Альтернативная сделка: кому это выгодно

    Все стороны сделки получают свои выгоды, но они также несут свои риски. Чтобы понять их участие в процессе, стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.

    Зарегистрированные собственники

    Их преимущество в том, что на момент совершения сделки по продаже квартиры они остаются в ней зарегистрированными. А после покупки нового они там регистрируются и удаляются по старому адресу. Этот момент обычно указывается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.

    Зарегистрированные несобственники

    К ним относятся пользователи жилых помещений, не являющиеся их собственниками.

    Совершение альтернативной сделки по покупке квартиры в этом случае сопряжено с риском, поскольку пользователи не участвуют в сделке и, следовательно, не обязаны соблюдать договор купли-продажи. В результате они могут просто отказаться покидать эту квартиру.

    Конфликт придется решать в суде, но и подавать в суд на них сложно именно потому, что они не подписали договор купли-продажи и не взяли на себя обязательства.

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Помимо договора, некоторые аспекты сделки определяют условия доступа к сейфу с деньгами. Это важно при решении проблем с пользователями квартиры.

    С ними необходимо составить нотариальный договор о том, что они обязуются покинуть квартиру после продажи.

    Кроме того, эти обязательства должны быть подкреплены особыми условиями доступа к сейфам, потому что нотариальные договоры также имеют ограничения.

    перед транзакцией важно убедиться, что пользователи удалены из реестра, иначе в некоторых случаях они будут иметь пожизненное право жить в этой квартире.

    Участие несовершеннолетних собственников

    При продаже квартиры, доля которой принадлежит детям, они должны стать собственниками другой квартиры или получить деньги, равные стоимости их доли или более.

    Все возможные варианты необходимо согласовывать с органами опеки и попечительства.

    Иногда они пытаются выделить для детей квоту, сделав пожертвование. Но органы опеки и попечительства часто не соглашаются с такой сделкой, ведь дарение, как и любая другая сделка с недвижимостью, с участием опекуна и попечителя запрещено.

    Преимущества и недостатки альтернативной продажи

    Для продавца альтернативная купля-продажа квартиры выгодна продавцу по нескольким причинам:

  • В условиях нестабильности цен риск остаться без крова отсутствует;
  • Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу переводятся в другую квартиру;
  • Переход на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных шагов;
  • Если сделка отрицательно сказывается на интересах несовершеннолетнего, это, как правило, единственный вариант. Это связано с тем, что органы опеки и попечительства дадут согласие только на сделку, при которой в обмен на проданную квартиру несовершеннолетний гарантированно получит еще одну.
  • Однако у альтернативной сделки с недвижимостью для продавцов есть и недостатки:

  • Снизить цену, так как продавец зависит от покупателя и заинтересован в скорейшем осуществлении данной сделки;
  • Длительные сроки оформления сделки из-за ее сложности.
  • в процессе этой сделки очень важно документировать все авансы, выданные между участниками купли-продажи.

    Для покупателя покупка квартиры в качестве альтернативы выгодна:

  • На рынке появляется все больше и больше альтернативных квартир, чем свободных;
  • Они дешевле бесплатных;
  • Сделкой управляют агенты по недвижимости, которые снижают риски и решают проблемы;
  • Участие в деятельности оценочной компании, страховой компании, банка, а иногда и надзорного органа. Это увеличивает надежность сделки, так как дополнительно проверяют документы;
  • Есть определенные гарантии, что все пользователи квартиры будут контролироваться. Хотя эти гарантии появляются только в том случае, если договор составлен правильно.
  • Минусы альтернативного предложения для покупателя:

  • Есть риск, что из-за завышенных ожиданий продавец откажется от сделки до ее завершения;
  • Цена может вырасти до согласования;
  • Поскольку участников сделки много, риски возникновения споров между ними возрастают.
  • При этом следует учитывать, что передача прав происходит в порядке, обратном передаче денег. А это значит, что «топ-покупатель» последним переедет в новую квартиру».

    Альтернативная сделка с недвижимостью: чем она отличается от других сделок и каковы законодательные требования к ней

    Оценка рисков по альтернативной продаже

    Чем больше участников сделки и объектов, против которых эта сделка совершается, тем выше риски. В любой момент часть участников может быть не удовлетворена условиями и пожелать выйти из соглашения.

    Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

    Агент по недвижимости выполняет две операции:

  • Продажа квартиры, после которой ее хозяин получает деньги;
  • Подбор новой квартиры в пределах этой суммы.
  • В результате агент по недвижимости получает комиссию по обеим сделкам. С учетом того, что транзакции проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.

    Начисление и оплата налога

    Запутанный характер альтернативных сделок также приводит к путанице в налогообложении. Кроме того, многие продавцы пытаются заменить налоговый вычет от продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.

    В частности, некоторые считают, что, продавая квартиру за 100 000 и покупая другую за 150 000, они получают альтернативный баланс и не должны платить налоги. С точки зрения закона это не так.

    Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две отдельные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить налог в размере 13%, а при покупке другой можно получить вычет из уплаты НДФЛ.

    Это означает, что налоги взимаются, как и при любой другой транзакции, без компенсации.

    Доступ к банковским ячейкам

    Во время транзакции деньги переводятся через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, необходимо арендовать несколько ячеек одновременно. Способы доступа к ним указаны в договоре.

    Если купля-продажа квартир происходит с разницей в сумме (доплата или, наоборот, остаток), то необходимо арендовать две ячейки. Один на сумму платежа, второй на доплату.

    То есть важно совершать транзакции через ячейки, чтобы минимизировать конфликт интересов сторон транзакции. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:

  • Аренда ячеек;
  • Оформление договоров на доступ к ним;
  • Денежный чек и закладки;
  • Подписывать контракты, т.е проводить саму сделку;
  • Регистрация сделки;
  • Продавцы имеют доступ к деньгам.
  • В качестве альтернативы сейфу вы можете использовать аккредитив или нотариальный депозит.

    В чем преимущества альтернативной сделки?

    alexeyplatonov / Depositphotos

    Отвечает владелец и руководитель «Городского агентства недвижимости» (Серпухов, Московская область), президент Серпуховской гильдии риелторов, член Российской гильдии риелторов Любовь Голубева:

    Альтернативными операциями являются операции по приобретению новых домов с одновременной продажей старых, а также обмен домов: когда стороны сделки «меняют» свое право собственности, взаимно передают права с последующей оплатой или без нее.

    Альтернативные сделки — одна из национальных характеристик нашего рынка недвижимости. В большинстве стран просто продают жилье и покупают новое. Нам срочно нужна альтернатива по ряду причин, которых, честно говоря, становится все меньше и меньше с каждым годом.

    Во-первых, элементарная нехватка места для временного хранения личного имущества проданной квартиры. Во-вторых, невозможность регистрации по другому месту жительства, что приводит к неудобствам при покупке билетов, на работе и т.д.

    В-третьих, требования органов опеки и попечительства, которые дают разрешение на продажу объекта, собственник которого является несовершеннолетним, только при одновременном приобретении жилья.

    В-четвертых, элементарный человеческий фактор: страх владельца остаться без другого дома и без денег после продажи из-за стремительно меняющейся экономической ситуации в стране.

  • Альтернативное предложение: как это работает?
  • Есть ли рассрочка между физическими лицами?
  • Хотя на сегодняшний день существуют услуги по временному хранению имущества проданной квартиры, от регистрации которых может отказаться любой дееспособный гражданин без одновременной регистрации по другому адресу, количество альтернативных операций в общем обороте операций купли-продажи недвижимость отличная.
  • Агентам по недвижимости всегда сложно найти альтернативные предложения. Их организация и реализация требует много времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который займется альтернативной сделкой. Что это за пресловутый ЖК-переход, который тоже относится к альтернативной сделке!

    Чтобы безопасно и комфортно продавать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, необходимо учитывать множество нюансов: если речь идет о продаже доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночная стоимость предметы, их видео, количество несовершеннолетних сотрудников, требования к содержанию в зависимости от местоположения дома, степени износа, состояния квартиры.

    Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то необходимо организовать правильную процедуру подписания и оформления документов на объекты, предоставления документов в течение определенного периода времени, подписания актов передачи объектов.

    Рассмотреть и перечислить все разнообразие альтернативных предложений не представляется возможным. Но, судя по моему 20-летнему опыту, без помощи квалифицированного агента по недвижимости большинство так называемых альтернатив не состоялось бы.

    Если вы нанимаете помощника по этому непростому предмету, следует внимательно изучить его квалификацию: опыт работы, специализацию, отзывы покупателей.

    И обязательно заключить письменный договор, в котором указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок выплаты комиссии, обязанности и права сторон.

    Правильнее было бы заключить не два договора купли-продажи, а один на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

    Услуга стоит недешево и отличается по стоимости в разных регионах, но вне зависимости от того, как установлены условия оплаты: отдельные суммы на «продажу» и «покупку», расчет услуг по фазам выполненных и принятых работ или итоговая сумма. Стоимость комиссии за недвижимость — оплачивается после выполнения всего объема заказанных услуг.

    Этим «альтернативный» договор отличается от простого договора купли-продажи.

    Любой специалист, хоть раз занимавшийся альтернативной операцией, понимает, что нужно сделать, чтобы добиться результата, сколько препятствий нужно встретить и преодолеть, просчитывает затраты, планирует этапы, учитывает интересы всех сторон и действует вдвоем или даже несколько транзакций одновременно, поэтому комиссия за такую ​​услугу обычно на 50-100% выше, чем комиссия за обычную транзакцию продажи и покупки.

    Документы на покупку квартиры: посмотреть, подписать, получить

    Какие налоги взимаются при продаже квартиры с ее последующей покупкой?

    Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

    Альтернативная сделка — это сделка с недвижимостью, при которой владелец предмета продает свою и одновременно покупает другой предмет. Чтобы купить новую квартиру, собственник должен продать имеющееся жилье.

    Стоимость услуг агента по недвижимости при такой сделке выше, чем при организации стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, то это следует рассматривать с нескольких сторон. В любом случае продавцу это выгодно. Он ничего не тратит, ни время, ни деньги.

    И покупатель рискует дождаться, пока продавец найдет подходящий вариант, при условии внесения предоплаты за понравившееся жилье. В то же время сделка может легко сорваться, поэтому ожидания покупателя от альтернативной сделки могут быть оправданы только значительным дисконтом при продаже.

    Стоимость квартиры в альтернативной сделке на самом деле зачастую ниже, чем у свободных квартир. Но услуги агента по недвижимости в этом случае намного выше и могут стоить вдвое дороже обычной сделки, то есть около 200 тысяч рублей.

    Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

    Альтернатива — бизнес, в котором задействовано несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет денег на ее покупку, но у него есть своя квартира, которую он продает и одновременно на полученные деньги покупает квартиру продавца. Здесь человек действует как покупатель в одном бизнесе и как продавец в другом.

    В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже все квартиры, это могут быть дома, квартиры и т.д. На мой взгляд, пользы от таких сделок нет. Напротив, когда есть альтернатива, операция усложняется, риски возрастают. Если сделка не удалась, все связанные с ней моменты разваливаются.

    Самый простой вариант — это продавец и покупатель, которые готовы сразу оплатить стоимость квартиры.

    При совершении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или агента по недвижимости, который проводит сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, закрепить всю цепочку.

    Для всех сделок необходимо проверять документы! Особое внимание стоит уделить заключенным договорам, аренде ячеек и так далее, чтобы запись всех транзакций происходила одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает) и не возникало проблем с получение денег от продавцов.

    Если после проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

    Что касается оплаты услуг агента по недвижимости, то это договоренность сторон. Конечно, при совершении альтернативных сделок агент по недвижимости или юрист выполняет двойную работу, поэтому оплата должна быть соответствующей.

    Какие вторичные квартиры покупать не стоит? Качественные характеристики

    Какие вторичные квартиры покупать не стоит? Правовые аспекты

    Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

    Альтернативная сделка покупки происходит, когда владелец продает свою квартиру и покупает другую в обмен на деньги, полученные от продажи первой. Это делается одновременно, то есть обе сделки по квартирам совершаются в один день, договоры купли-продажи подписываются в одно и то же время, а регистрация собственности также происходит параллельно.

    В альтернативной сделке купли-продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой собственности является продавец первой).

    На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости путем купли-продажи. К плюсам можно отнести:

  • удобство (после сотрудничества с грамотным юристом),
  • скорость оформления и въезда в новую квартиру.
  • Минусами таких договоров являются:

  • трудности в исчислении и уплате налогов при продаже недвижимости,
  • сложность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и требованиям заказчика,
  • трудности с оформлением собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не приводит к такой же отмене в отношении других операций в цепочке альтернативных сделок).
  • Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то оплата обычно идет за каждую сделку отдельно, но вы можете рассчитывать на скидку, если регистрируете несколько квартир одновременно.

    Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

    Под альтернативной операцией мы понимаем одновременное выполнение двух или более операций, связанных с объектами недвижимости. Например, родители, чьи дети выросли, решают продать свою квартиру и вместо этого покупают еще две квартиры.

    Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и вместо квартиры с маленькой площадью покупают большую квартиру с доплатой. Это расположение также является альтернативным.

    Обычно после того, как покупатель разместил квартиру на продажу, ее хозяева начинают подбирать себе другую квартиру, альтернативу.

    Преимущество альтернативных соглашений в том, что они обычно заключаются одновременно, т.е без промежутка времени.

    Это значит, что участники альтернативной операции, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, но при этом получат право собственности на другое жилое помещение.

    Лица, осуществляющие альтернативную сделку, меньше подвержены рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменениями обменных курсов. Так, например, в случае резкого роста цен на недвижимость продавец всегда может скорректировать цену своей квартиры, чтобы у него было достаточно денег для покупки альтернативного жилья.

    Когда дело доходит до оплаты услуг агента по недвижимости, когда она сопровождает альтернативную транзакцию, эта услуга является сложной и фактически включает поддержку нескольких транзакций. Следовательно, эта услуга объективно должна стоить больше, чем просто сопровождение продажи или покупки недвижимости.

    Продал дом и купил новый, доход нулевой. А как насчет налогов?

    Как рассчитывается налоговый вычет, если я куплю и продам квартиру?

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    В альтернативной сделке продавцы покупают другую недвижимость одновременно с продажей недвижимости. При этом подписывают сразу несколько договоров купли-продажи — купли-продажи. В настоящее время в основном используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а затем покупка.

    Однако бывают ситуации, когда нарушить договор невозможно, так как есть отягчающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только тогда, когда ребенку в обязательном порядке оборудована территория, или люди продают свой единственный дом и им негде переехать — в этом случае работает вариант одновременной купли-продажи недвижимости.

    К сожалению, сегодня нет единой стоимости риэлторских услуг. Если вы пользуетесь услугами агентства, оно использует цены или заключает договор напрямую с агентом. Услуга считается оказанной после покупки новой квартиры и перехода к новым владельцам.

    Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

    Альтернативная операция происходит при условии одновременной продажи квартиры и покупки другого дома, то есть альтернативной площади.

    Такая сделка проводится в том случае, если квартира на продажу единственная, а собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью тоже нет проблем: ее не нужно забирать на дачу, а только ставить в купленную квартиру.

    Еще один аргумент в пользу «альтернатив» — денежно-кредитное регулирование.

    В цепочку включается несколько предметов, и покупатель квартиры, который, в свою очередь, обменивает квартиру на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативы.

    Минимизировано участие в расчетах наличными, что удобно для осторожных покупателей. Эта возможность существует для тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость равной стоимости.

    Также Вы можете быть уверены, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров о сделке и отсутствия зарегистрированной передачи права на альтернативный участок квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

    Альтернативная сделка с недвижимостью обычно стоит немного дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что этот рабочий формат включает как минимум две транзакции. Иногда после продажи квартиры собственники решают купить больше вещей вместо квартиры.

    В результате агентство проводит работы по продаже жилья и находит покупателей на район, подбирает альтернативные варианты и ведет переговоры с их продавцами, включая помощь в переводе предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовку квартиры к продаже.

    1. Текст подготовила Мария Гуреева
    2. Не потеряй:
    3. Все материалы из раздела «Хороший вопрос»
    4. 7 правил ведения переговоров с продавцом квартиры
    5. Что мелким шрифтом пишут в договорах?
    6. Что делать после заключения договора купли-продажи?

    Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Суды, споры, разбор вопросов и ответов от юристов
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: